Sälja bostad i Spanien — komplett guide (2026)

Att sälja bostad i Spanien som icke-resident innebär att ha koll på spansk mäklarmarknad, energicertifikat, plusvalía, 3 %-innehållet och svensk skatte­deklaration. Den här guiden går igenom hela processen.

Hela säljprocessen — översikt

1. Värdering — av en eller flera mäklare
2. Välj mäklare och teckna förmedlings­uppdrag (encargo de venta)
3. Förbered bostaden — fixa småsaker, fota professionellt
4. Lista bostaden — på Idealista, Fotocasa, mäklarens nätverk
5. Visningar och förhandlingar
6. Acceptera bud, contrato de arras med 10 procents handpenning
7. Köparen gör due diligence (4–8 veckor)
8. Energicertifikat och alla dokument klara
9. Escritura hos notarius — slutbetalning, nyckelöverlämning
10. Skattedeklarationer (Modelo 210H, plusvalía, K7 i Sverige)

Välja mäklare

Tre frågor som avgör mäklarvalet:

• Har de köpare i din profil? Mäklare med skandinaviska köpare i portföljen säljer din bostad snabbare — de har redan kontakt med kvalificerade leads.
• Exklusivt eller flera mäklare? Exklusivt uppdrag motiverar mäklaren att satsa på din bostad (foto, marknadsföring, push). Flera mäklare ger bredare exponering men ofta sämre engagemang per mäklare.
• Förhandlat arvode? Standard är 5 procent + IVA. Förhandlingsbart till 3,5–4,5 procent på snabbsäljbara objekt eller högvärdes­objekt.

Vår rekommendation: ta 2–3 värderingar, välj sedan en mäklare med dokumenterade säljreferenser i din typ av bostad och prislagee.

Sätta rätt pris

För högt pris: bostaden står obesåld i månader, du tappar förhandlingsläge när du till slut sänker. För lågt pris: du förlorar pengar i onödan.

Underlag för prissättning:

• Idealistas och Fotocasas data om sålda bostäder i området senaste 12 månaderna.
• Två-tre mäklarvärderingar.
• Bankvärdering om du har spanskt bolån — banken har egen tasación som ofta ger en konservativ siffra.
• Aktuella konkurrent­annonser i samma område (men kom ihåg: annonspriser är inte slutpriser, ofta 5–8 procent högre än vad som faktiskt betalas).

Strategin "lista lite över marknaden" fungerar — du har 5–8 procents marginal att förhandla ned. Lista över marknaden och förvänta dig slutförsäljning på marknadens prisbild.

Dokument du behöver

• Escritura — det ursprungliga köpekontraktet från när du köpte
• Nota simple — uppdaterat utdrag från fastighetsregistret (gör inom 14 dagar före signering)
• Senaste IBI-fakturan — bevisar att fastighetsskatt är betald
• Comunidad-certifikat — utfärdat av samfälligheten, bekräftar inga utestående avgifter
• Senaste el- och vattenfakturor — bekräftar inga utestående
• Energicertifikat — obligatoriskt sedan 2013, beställs hos auktoriserad teknisk konsult
• Certificado de habitabilidad — beviljas av kommunen, ibland förnyas vart 10:e år
• NIE och pass för säljaren

Energicertifikat

Spansk lag kräver energicertifikat (Certificado de Eficiencia Energética) vid all försäljning sedan 2013. Det:

• Visar bostadens energiklass (A till G)
• Är giltigt i 10 år
• Beställs hos auktoriserad teknisk konsult — €100–€300
• Tar 1–2 veckor att utfärda

Köpare får ofta inte bekräftat lån utan energicertifikat — beställ det tidigt i processen.

Kontraktsfas

När en köpare bjuder och du accepterar:

1. Reservation: små­dokument, köparen betalar typiskt €3 000–€10 000 för att ta bostaden av marknaden i 2–4 veckor.
2. Contrato de arras: huvudförkontraktet, 10 procents handpenning från köparen. Standard arras penitenciales — om köparen drar sig ur förlorar handpenningen; om du drar dig ur ska du betala dubbelt tillbaka.
3. Due diligence: köparens advokat granskar dokumentation. 4–8 veckor.
4. Escritura hos notarius: slutbetalning, nyckelöverlämning, lagfart påbörjas.

Skatter — vad du betalar

• Kapitalvinstskatt: 19 % på vinsten (försäljningspris minus köpe­skilling minus dokumenterade förbättringar och säljkostnader).
• 3 %-innehållet: köparen håller inne 3 procent av köpe­skillingen som förskott på din kapitalvinstskatt. Avräknas via Modelo 210H inom 4 månader efter försäljning.
• Plusvalía Municipal: kommunal skatt på markens värdestegring. 0,5–4 procent av försäljningspriset, betalas inom 30 dagar.
• Mäklararvode: 3–5 % + 21 % IVA.
• Advokat: 1 % + 21 % IVA, eller fast pris.

Räkna med 8–12 procent av försäljningspriset i totala säljkostnader plus skatter. Mer i vår guide om skatt vid försäljning.

Tidplan

• Vecka 0: värdering och välj mäklare
• Vecka 1–2: förbered bostaden, fota, beställ energicertifikat
• Vecka 3: lista bostaden
• Vecka 4–16: visningar och förhandlingar (varierar kraftigt)
• Vecka 17: bud accepterat, contrato de arras
• Vecka 18–24: köparens due diligence
• Vecka 25: escritura signerad, slutbetalning
• Vecka 26+: skattedeklarationer (Modelo 210H, plusvalía)

Total: 4–6 månader för normalt objekt.

Vanliga misstag

• Lista för högt i hopp om att "någon biter". Resultat: bostaden står stilla 6+ månader och får ett "trött" rykte.
• Hoppar över advokat som säljare — men ej tillrådligt. Advokaten skyddar dig från köpköpsida tvister och hanterar 3 %-innehållet korrekt.
• Glömmer förbättringskvitton. Kvitton från köks­renovering, pool, tillbyggnader sänker beskattnings­basen för kapitalvinst. Spara originalkvitton.
• Glömmer att deklarera i Sverige. Vinst beskattas också i Sverige via K7-bilagan. Avräkning av spansk skatt görs via dubbelbeskattnings­avtalet.
• Aksepterar för hög kommission. Standard 5 % är förhandlingsbar — särskilt för högvärdes­objekt eller snabba säljare.