Skatt vid försäljning av bostad i Spanien (2026)

När du som svensk icke-resident säljer bostad i Spanien betalar du 19 procent kapitalvinstskatt på nettovinsten, ett 3-procents innehåll på köpeskillingen som förskott, och Plusvalía Municipal på markens värdestegring. Sammanlagt landar säljarskatten typiskt på 22–28 procent av vinsten — innan du räknar med advokat och mäklare. Tack vare EU/EES-medlemskapet betalar du samma sats som spanska residenter och har full avdragsrätt.

Den här guiden går igenom de tre skatterna i 2026, hur vinsten beräknas, vad du faktiskt kan dra av, hur Modelo 210H fungerar i praktiken, och hur du undviker att bli dubbelt beskattad i den svenska deklarationen.

Tre skatter du betalar som säljare

1. Kapitalvinstskatt — 19 procent på nettovinsten, deklareras via Modelo 210H inom tre månader efter köparens Modelo 211.
2. 3 %-innehållet (retención) — förskott på kapitalvinstskatten. Köparen håller inne 3 procent av köpeskillingen och betalar in via Modelo 211.
3. Plusvalía Municipal — kommunal skatt på markens värdestegring sedan ditt köp. Betalas inom 30 dagar.

Tillkommer gör mäklararvode (3–6 procent + 21 % IVA), advokat (ca 1 procent + IVA) och energicertifikat (150–300 €) — det är transaktionskostnader, inte skatt. Mäklare och advokat är avdragsgilla från vinsten innan kapitalvinstskatten beräknas.

Kapitalvinstskatt — 19 procent

Spanska kapitalvinstskatten för icke-residenta är 19 procent flat för EU/EES-medborgare och 24 procent för icke-EU/EES utan avdragsrätt. Spanska skatteresidenter beskattas i en progressiv skala mellan 19 och 28 procent. Det svenska passet ger alltså samma sats som spanska residenter på första nivån — och full avdragsrätt på dokumenterade köp- och försäljningskostnader.

För spanska residenter ligger 2026-satserna på 19 procent upp till 6 000 €, 21 procent från 6 000 till 50 000, 23 procent från 50 000 till 200 000, 27 procent från 200 000 till 300 000 och 28 procent över 300 000. Som svensk icke-resident ligger du flat på 19 procent oavsett vinstbelopp.

3 %-innehållet (retención)

Säljer du som icke-resident är köparen juridiskt skyldig att hålla inne 3 procent av köpeskillingen och betala in det till Agencia Tributaria via Modelo 211 inom en månad efter notarien. Beloppet är ett förskott på din kapitalvinstskatt, inte en slutlig avgift. Spanien skyddar sig mot att utländska säljare flyttar pengar utomlands utan att betala in.

Exempel på 3-procentsinnehållet

• Köpeskilling: 450 000 €
• Innehåll (3 %): 13 500 €
• Beloppet som överförs till säljaren vid notarien: 436 500 €

I praktiken betyder retentionen tre möjliga utfall:

• Verklig skatt < retentionen: du får tillbaka mellanskillnaden via Modelo 210H. Typisk handläggningstid 2–12 månader.
• Verklig skatt > retentionen: du betalar resten samtidigt med inlämningen av Modelo 210H.
• Vinst noll eller negativ: hela retentionen återbetalas, men kräver komplett dokumentation.

Så räknas vinsten ut

Skattepliktig vinst är försäljningspriset minus uppjusterad anskaffningsutgift minus försäljningskostnader. Uppjusterad anskaffningsutgift är köpeskillingen plus alla dokumenterade kostnader vid köpet plus värdehöjande renoveringar under ägandetiden. Resultatet beskattas med 19 procent.

Avdragsgilla utgifter

För att ett avdrag ska godkännas krävs originalfaktura från spansk leverantör med NIF/CIF-nummer där spansk moms (IVA) är specificerad. Skanna och spara digitalt redan vid utbetalning — när du säljer åtta år senare är pappersfakturor ofta borta.

Vid köpet (höjer din anskaffningsutgift)

• Köpeskilling enligt escritura
• ITP (begagnat) eller IVA + AJD (nybyggnation)
• Notariusarvode
• Lagfart (Registro de la Propiedad)
• Advokat vid köpet
• Gestoría
• Mäklararvode (om köparen betalade)

Under ägandet (värdehöjande, inte underhåll)

• Pool, terrass, tillbyggnad
• Full kök- eller badrenovering (helt nytt — inte reparation)
• Solpaneler och batterilagring
• Energieffektiviseringar med teknisk certifikatsändring
• Strukturella reparationer (tak, fukt, fundament)

Vid försäljningen

• Mäklararvode + 21 % IVA (typiskt 4–6 % av priset)
• Advokat vid försäljningen + 21 % IVA (typiskt 1 %)
• Energicertifikat (150–300 €, lagstadgat)
• Lånlösen (om bolån finns)
• Plusvalía Municipal om säljaren betalat den

Vill du ha en specialist som sätter upp vinstberäkningen rätt innan försäljningen? Få en spansk-svensktalande skatteadvokat tilldelad.

Plusvalía Municipal

Plusvalía Municipal (officiellt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) är en kommunal skatt på markens värdestegring under din ägartid. Den beräknas på katastralvärdets markandel och antalet år du ägt bostaden. Skatten är helt separat från den statliga kapitalvinstskatten på 19 procent.

Efter 2021-reformen via Real Decreto-ley 26/2021 — utlöst av Författningsdomstolens dom 182/2021 — finns två beräkningsmetoder. Du som säljare får välja den som ger lägst skatt:

• Objektiv metod: katastralvärdets markandel × kommunal procentsats × ägartid.
• Verklig metod: faktisk värdeökning på markandelen mellan köp och försäljning.

Säljer du med förlust slipper du Plusvalía helt, så länge du dokumenterar förlusten via escrituran.

Hur mycket är Plusvalía typiskt?

• Genomsnittlig lägenhet på Costa del Sol köpt för cirka tio år sedan: typiskt 3 000–8 000 €.
• Äldre fastighet i centrala Marbella eller Barcelona: 10 000–25 000 €.
• Procentsatser och tabeller är kommunala, så variationen är stor — Marbella ligger i topp, mindre kommuner lägre.

Plusvalía ska betalas inom 30 dagar efter notarien. Försenad betalning ger 5–20 procent påslag.

Modelo 210H — så lämnar du in

Vinstberäkningen vid försäljning lämnas som Modelo 210H (transaktionsversionen av Modelo 210) elektroniskt till Agencia Tributaria inom tre månader efter att köparen lämnat in Modelo 211 för 3-procentsinnehållet. Du redovisar uppjusterad anskaffningsutgift, försäljningspris och avdrag — och antingen betalar mellanskillnaden eller får överskjutande återbetalt till spanskt konto.

Steg för steg

1. Samla dokumentation: original försäljnings- och köpeskilling-escritura, alla fakturor för avdragsgilla arbeten, plus försäljningsdokument (mäklararvode, advokatfaktura, energicertifikat).
2. Bekräfta köparens Modelo 211: köparen har lämnat in inom en månad efter notarien. Referensnumret behövs i ditt Modelo 210H.
3. Beräkna verklig skatt efter formeln i föregående avsnitt.
4. Lämna in Modelo 210H elektroniskt via Agencia Tributarias portal — eller låt advokat eller gestoría göra det med fullmakt (rekommenderas starkt om du inte är van vid spansk byråkrati).
5. Är retentionen högre än verklig skatt: ange spanskt konto för återbetalning. Är skatten högre: betala mellanskillnaden samtidigt som du lämnar in.

Behandlingstid för återbetalning

Återbetalning tar typiskt mellan två och tolv månader, beroende på kontroller och kommunikationsmöjligheter. Tar Skatteverket längre tid än sex månader får du ränta på beloppet — dock måste du själv yrka på ränta i 210H-deklarationen.

Möjligheter till skattebefrielse

Som svensk semesterägare är du sällan kvalificerad för kapitalvinstbefrielse — undantagen kräver formell spansk skatteresidens. Tre huvudregler:

65 år eller äldre

Spanska skatteresidenter över 65 år som säljer sin huvudbostad slipper kapitalvinstskatt helt — utan reinvesteringskrav. Kräver att bostaden varit huvudbostad de senaste tre åren. Gäller alltså inte svenska fritidsboende.

Återinvesteringsundantaget

Spanska skatteresidenter som återinvesterar hela försäljningssumman i en ny huvudbostad inom två år slipper kapitalvinstskatt på den återinvesterade delen. Också detta kräver spansk skatteresidens — inte aktuellt för svenska semesterägare.

Försäljning med förlust

Säljer du under uppjusterad anskaffningsutgift ska du ändå lämna in Modelo 210H — men med noll skatt. Hela retentionen återbetalas, och du slipper Plusvalía Municipal om förlusten dokumenteras via escrituran.

Deklaration i Sverige

Som svensk skatteresident ska du redovisa kapitalvinsten på din spanska bostad även i den svenska inkomstdeklarationen. Vinst på privatbostad utomlands beskattas med 22 procent effektivt (kapitalskatten 30 % på 22/30 av vinsten). Vilken blankett du använder beror på bostadstypen:

• K5 — försäljning av småhus (villa, fritidshus, lägenhetshus) som klassificeras som privatbostad.
• K6 — försäljning av privatbostadsrätt (om bostaden är en lägenhet i en bostadsrättsförening).
• K7/K8 — bara om bostaden är näringsfastighet (uthyrning som rörelse, kommersiell användning).

Sveriges dubbelbeskattningsavtal med Spanien (SFS 1977:75) ger avräkning för den spanska skatt du redan betalat. Du blir alltså inte dubbelt beskattad — men måste deklarera båda. Eftersom spansk sats (19 %) är lägre än svensk effektiv (22 %), betalar du som regel mellanskillnaden i Sverige.

Hur avräkningen fungerar

1. Beräkna vinsten enligt svenska regler (samma uppjusterade anskaffningsutgift, men i SEK).
2. Multiplicera med 22 procent — det är den svenska skatten.
3. Avräkna den spanska skatt du faktiskt betalat (19 % på spansk beräknad vinst, dokumenterat via Modelo 210H och kvitto).
4. Betala mellanskillnaden till Skatteverket. Är spansk skatt högre än svensk (sker sällan), betalar du noll i Sverige men får inte överskjutande tillbaka.

Räkneexempel

Sålt 2026 för 350 000 €. Köpt 2018 för 220 000 €.

• Försäljningspris: 350 000 €
• Köpeskilling 2018: 220 000 €
• Köpkostnader 2018: 18 000 € (ITP, advokat, notarius, lagfart)
• Värdehöjande renovering 2021: 12 000 € (kök med faktura)
• Mäklararvode 5 % + IVA: 21 175 €
• Säljadvokat 1 % + IVA: 4 235 €
• Energicertifikat: 250 €
• Plusvalía: 4 000 €

Uppjusterad anskaffningsutgift: 220 000 + 18 000 + 12 000 = 250 000 €

Försäljningskostnader: 21 175 + 4 235 + 250 + 4 000 = 29 660 €

Skattepliktig vinst: 350 000 − 250 000 − 29 660 = 70 340 €

Spansk kapitalvinstskatt 19 %: 13 365 €

3-procentsinnehållet (förskott): 350 000 × 3 % = 10 500 € (avgår från slutskatten)

Resterande att betala via Modelo 210H: 13 365 − 10 500 = 2 865 €

I Sverige: vinsten 70 340 € (≈ 805 000 SEK vid kurs 11,45) deklareras på K5. Svensk skatt 22 % = 177 100 SEK. Avräkning av spansk skatt 13 365 € (≈ 153 000 SEK) ger en svensk nettoskatt på ungefär 24 100 SEK.

Fem vanliga fallgropar

Det är inte 19-procentssatsen som kostar svenska säljare pengar — det är dålig dokumentation, missade tidsfrister och slarvig kontraktsformulering. Här är de fem vanligaste fällorna.

1. Glömmer kräva tillbaka överskjutande retention

Många svenskar tror att 3-procentsinnehållet är en slutlig avgift. Det är förskottsskatt. Säljer du till samma pris som du köpte för är retentionen ofta dubbelt så stor som verklig skatt — och pengarna ligger kvar hos Agencia Tributaria om du inte lämnar in 210H. Använd advokat eller gestoría även när du tror vinsten är noll.

2. Saknar dokumentation från köpet

Skatteverket godkänner bara avdrag som dokumenteras med original escritura och originalfakturor. Har du tappat papperen från köpet (kanske för tio år sedan), måste du rekonstruera via notarien eller fastighetsregistret — det tar veckor och kostar avgift. Skanna och lagra digitalt redan från dag ett.

3. Blandar värdehöjande renovering med underhåll

Skatteverket avvisar fradrag som inte är tydligt värdehöjande. Bytte du köket 2018 och kallade det "renovering" men det egentligen var underhåll — IKEA-kök installerat på en helg — nekas avdraget. Be leverantören specificera på fakturan att arbetet är strukturellt eller höjer bostadens energikategori.

4. Plusvalía-fällan i kontraktet

Standardkontrakt kan flytta Plusvalía-ansvaret till köparen, men inte alltid. Om köparen får dra av beloppet från försäljningspriset utan att det är tydligt formulerat, kan ni hamna i tvist månader senare. Låt advokaten läsa kontraktet med skärpt blick på just denna punkt.

5. Glömd svensk deklaration

Även om du betalat full skatt i Spanien måste vinsten redovisas på K5 (eller K6) i den svenska deklarationen — annars riskerar du skattetillägg och eftertaxering. Använder du inte avräkningen rätt blir du dubbelt beskattad. Ladda upp Modelo 210H-bekräftelsen och NRC-kvittot på betald spansk skatt tillsammans med deklarationen.

Den spanska säljarskatten är förutsägbar när du förbereder dig rätt. Den största risken är inte 19-procentssatsen utan dålig dokumentation och glapp i återbetalningsprocessen. En advokat eller gestoría som har sålt för utländska klienter många gånger förut kostar en bråkdel av vad du sparar på korrekt avdragsberäkning och retention-återbetalning.