Att sälja bostad i Spanien som svensk icke-resident kostar 22–28 procent av vinsten i sammanlagd skatt — kapitalvinst, 3 %-innehåll och plusvalía. Den här guiden går igenom var och en så att du vet vad du faktiskt får ut.
Tre skatter du betalar som säljare
- Kapitalvinstskatt — 19 procent på vinsten, deklareras via Modelo 210H inom 4 månader efter försäljning.
- 3 %-innehållet — förskott på kapitalvinstskatten, köparen håller inne 3 procent av köpeskillingen och betalar direkt till skatteverket.
- Plusvalía Municipal — kommunal skatt på markens värdestegring, betalas inom 30 dagar.
Tillkommer kan göra mäklararvode (3–6 procent + IVA) och advokat (1 procent + IVA) — men det är inte skatt utan transaktionskostnader.
Kapitalvinstskatt — 19 procent
Spansk kapitalvinstskatt för icke-residenta är 19 procent som EU-/EES-medborgare (24 procent för icke-EES) — satsen och beräkningen är dokumenterade i Agencia Tributarias officiella Modelo 210-instruktioner. Vinsten beräknas:
Vinst = Försäljningspris − Köpeskilling − Avdragsgilla utgifter
Försäljningspriset är beloppet i escrituran. Köpeskillingen är det du betalade när du köpte (också från escrituran). Avdragsgilla utgifter inkluderar sådant du betalade vid köp och under ägande som dokumenterat höjt värdet.
Deklaration sker via Modelo 210H — en speciell version av Modelo 210 för försäljningar — inom 4 månader efter försäljning.
3 %-innehållet (retención)
Om du som icke-resident säljer bostad är köparen juridiskt skyldig att hålla inne 3 procent av köpeskillingen och betala det till spanska skatteverket inom en månad. Detta är ett förskott på din kapitalvinstskatt — Spanien vill säkra sig mot att utländska säljare flyttar pengarna utomlands och inte betalar.
Vad detta betyder i praktiken:
- Om din slutliga kapitalvinstskatt är mindre än 3 procent av köpeskillingen: du får tillbaka mellanskillnaden via Modelo 210H — typiskt 6–9 månader efter försäljning.
- Om din slutliga kapitalvinstskatt är mer än 3 procent av köpeskillingen: du betalar resten via Modelo 210H.
- Om din kapitalvinst är noll eller negativ: du får tillbaka hela 3-procentsbeloppet — men det tar tid och kräver komplett dokumentation.
Det är därför advokat är essentiellt vid försäljning. Utan ordnad deklaration ligger 3 procent av priset hos spanska staten i åratal.
Plusvalía Municipal
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) är en kommunal skatt på markens värdestegring sedan du köpte bostaden. Den beräknas på katastralvärdets markandel och antal år du ägt bostaden.
Sedan en stor reform 2021 finns det två sätt att beräkna — det traditionella sättet (objektivt: katastralvärde × procentsats × antal år) eller det nya sättet (faktisk vinst på markandelen). Du som säljare får välja det lägsta.
Plusvalía ligger typiskt på 0,5–4 procent av försäljningspriset beroende på kommun, ägartid och katastralvärde. Marbella har högre satser, mindre kommuner lägre. Den betalas inom 30 dagar — försenad betalning ger 5–20 procent påslag.
Avdragsgilla utgifter
Du kan dra av följande från vinsten:
Vid köpet (höjer din "köpebas"):
- ITP eller IVA + AJD
- Notarius- och lagfartsavgift
- Advokatarvode
- Gestoría
- Mäklararvode (om köparen betalade)
Under ägandet (förbättringar — inte underhåll):
- Större renoveringar med byggtillstånd och fakturor
- Tillbyggnader, pool, terrass
- Utbyte av kök eller badrum (helt nytt — inte reparation)
- Solpaneler och energieffektivitetsåtgärder
Vid försäljningen:
- Mäklararvode + IVA
- Advokatarvode + IVA
- Plusvalía Municipal
- Energicertifikat och nödvändiga inspektioner
Spara alla originalfakturor — utan dokumentation accepteras inga avdrag. Skanna och spara digitalt direkt vid utbetalning.
Möjligheter till skattebefrielse
Som svensk semesterägare är du sällan kvalificerad för kapitalvinstbefrielse — den kräver formell skatteresidens i Spanien. Två huvudregler:
- 65 år eller äldre: helt skattefritt om bostaden var primär bostad de senaste 3 åren och du var skatteresident.
- Reinvesteringsundantag: hela vinsten skattefri om hela försäljningssumman återinvesteras i ny primär bostad inom 2 år — också det kräver skatteresidens.
Detta är ett område där svensk advokat med spansk skattespecialitet kan göra stor skillnad om din situation är gränsfallig (t.ex. om du delvis är skatteresident i Spanien).
Deklaration i Sverige
Som svensk skatteresident ska du redovisa kapitalvinsten på spansk bostad även i din svenska deklaration. Använd K7-blanketten (försäljning av småhus och bostadsrätt utomlands).
Svensk skattesats: 22 procent på 22/30 av vinsten = effektivt cirka 16,1 procent. Tack vare dubbelbeskattningsavtalet Sverige-Spanien (1976) avräknas den spanska skatten du redan betalat. Eftersom spansk sats (19 procent) är högre än svensk effektiv (16,1 procent), brukar avräkningen täcka hela den svenska skatten.
Du betalar alltså inte dubbelt, men måste deklarera båda. Skatteverket har en bra guide om dubbelbeskattning på skatteverket.se.
Räkneexempel
Sålt 2026 för €350 000. Köpt 2018 för €220 000.
- Försäljningspris: €350 000
- Köpeskilling 2018: €220 000
- Avdragsgilla utgifter vid köpet: €18 000 (ITP, advokat, notar)
- Förbättringar under ägandet: €12 000 (köksrenovering med dokumentation)
- Mäklararvode 5 %: €17 500
- Säljadvokat 1 %: €3 500
- Plusvalía: €4 000
- Total köpebas: €220 000 + €18 000 + €12 000 = €250 000
- Säljkostnader: €17 500 + €3 500 + €4 000 = €25 000
- Skattepliktig vinst: €350 000 − €250 000 − €25 000 = €75 000
- Kapitalvinstskatt 19 %: €14 250
- 3 %-innehållet (förskott): €350 000 × 3 % = €10 500 (avgår från €14 250)
- Resterande att betala via Modelo 210H: €3 750
I Sverige: deklarera vinsten via K7-blankett. Avräkning av spansk skatt täcker normalt hela svenska skatten på vinsten. Inget dubbelt belopp att betala.