Verktyg
55 spanska termer,
förklarade på svenska.
NIE, escritura, hipoteca, IBI, Modelo 210, Plusvalía, comunidad och 48 andra. Den kompletta ordlistan för svenskar som köper, äger eller säljer bostad i Spanien.
Kategori
Köpprocess· 8
Termer du möter mellan första visning och signering hos notarius.
- Número de Identificación de Extranjero. Ett personligt nummer för utlänningar i Spanien — krävs för att köpa bostad, öppna spanskt bankkonto, registrera bil eller skriva hyresavtal. Söks via spanska konsulatet i Sverige eller direkt hos polisen i Spanien. Kostar 12–16 euro, och själva numret är livsvarigt. Se NIE-processen för svenskar.
Escritura pública
Officiellt köpebrev#- Det officiella fastighetsdokumentet, signerat hos notario. När den skrivs under är du formellt ägare. Ska innehålla pris, parter, NIE-nummer, fastighetsbeskrivning, eventuella inteckningar och finansiering. Notarius läser hela dokumentet högt före signering. Be om översättning till svenska eller engelska om du inte är trygg med spanska.
Contrato de arras
Reservationsavtal med handpenning#- Förhandsavtalet mellan köpare och säljare där köparen betalar 10 procent av köpeskillingen som handpenning. Om köparen drar sig ur förlorar köparen handpenningen. Om säljaren drar sig ur måste säljaren betala tillbaka det dubbla. Ska innehålla klausulen "subject to legal due diligence" så att advokaten kan dra sig ur avtalet vid fynd. Se checklistan för due diligence.
Reserva / Contrato de reserva
Preliminärt reservationsavtal#- Ett mindre dokument som tar bostaden ur marknaden i vanligen 14–30 dagar medan du gör due diligence. Reservationsavgiften är ofta 1–6 procent av köpeskillingen och dras av från köpeskillingen vid genomfört köp. Ska återbetalas om advokaten hittar väsentliga problem.
Nota simple
Fastighetsutdrag#- Officiellt utdrag från Registro de la Propiedad som visar vem som äger bostaden, vilka inteckningar som vilar på den och om det finns utmätningar eller hyresförhållanden registrerade. Ska alltid kontrolleras av advokaten innan du betalar handpenning, och får inte vara äldre än 14 dagar.
Registro de la Propiedad
Fastighetsregistret#- Det officiella spanska fastighetsregistret — en regional offentlig instans där alla köp, försäljningar, inteckningar och servitut registreras. Efter signering av escritura skickas dokumentet till Registro för lagfart. Tar vanligen 4–8 veckor. Lagfartsavgiften är 0,3–0,5 procent av köpeskillingen.
Tasación
Värdering#- Professionell värdering av bostaden utförd av en certifierad besiktningsman. Krävs alltid av spansk bank som ger hipoteca. Kostar 450–600 euro och betalas av köparen. Värderingen är inte bindande för priset, men banken använder den för att sätta belåningsgraden.
Fianza
Säkerhetsdeposition#- Används om två olika saker i Spanien. Vid bostadsköp: handpenningen i contrato de arras. Vid hyresförhållande: en deposition (vanligen en månadshyra för långtid, fyra månader för korttid) som hyresgästen sätter in på ett konto kontrollerat av regionen. Inte samma som arras.
Kategori
Skatt och avgifter· 10
Skatter och avgifter vid köp, ägande och försäljning.
IBI
Kommunal fastighetsskatt#- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Årlig kommunal fastighetsskatt baserad på katastralvärdet (valor catastral). Satsen varierar 0,4–1,1 procent per kommun. För en typisk lägenhet på Costa-kusten med katastralvärde 150 000 euro betalar du 600–1 200 euro per år. Förfaller vanligen september–november. Se full IBI-översikt.
ITP
Överlåtelseskatt på begagnad bostad#- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Skatten som köparen betalar vid köp av begagnad bostad (inte nybyggnation). Satsen varierar 4–10 procent per region: Madrid 6 procent, Katalonien 10 procent, Andalusien 7 procent. Betalas inom 30 dagar efter escritura.
IVA
Moms (endast nybyggnation)#- Impuesto sobre el Valor Añadido. Spansk moms på 10 procent som betalas i stället för ITP när bostaden är nybyggnation (slutbesiktning från byggherren inte äldre än två år). På Kanarieöarna heter den IGIC och är 7 procent.
AJD
Stämpelskatt#- Actos Jurídicos Documentados. Stämpelskatt som betalas utöver IVA vid köp av nybyggnation, och vid lagfart av hipoteca. Satsen varierar 0,5–1,5 procent per region. På begagnad bostad som betalar ITP gäller inte AJD för själva köpet.
Modelo 100
Spansk deklaration för residenter#- Den årliga spanska inkomstdeklarationen (IRPF) för personer som är skattemässigt bosatta i Spanien (över 183 dagar per år). Lämnas in mellan april och juni. Som icke-resident lämnar du i stället Modelo 210. Bytet av status från icke-resident till resident sker automatiskt när du passerar 183-dagarsgränsen.
Modelo 210
Deklaration för icke-residenter#- Den spanska deklarationen för icke-residenter (IRNR). Används för att rapportera intäkter från spansk fastighet: antingen faktisk hyresintäkt (kvartalsvis) eller fiktiv hyresintäkt när bostaden inte är uthyrd (årligen). Skattesats 19 procent för EES-medborgare. Använd kalkylatorn eller läs hela Modelo 210-guiden.
Modelo 720
Rapport om utländska tillgångar#- Obligatorisk rapport för spanska residenter som har svenska tillgångar över 50 000 euro per kategori (fastigheter, konton, värdepapper). Frist 31 mars varje år. Som icke-resident är Modelo 720 inte aktuell. Böterna för underlåtenhet är stränga, men dämpades efter EU-domstolens dom 2022.
Modelo 211
3 procents förskottsinnehållning vid försäljning#- När en icke-resident säljer spansk bostad håller köparen inne 3 procent av köpeskillingen som förskottsinnehållning på säljarens kapitalvinstskatt. Beloppet betalas till Agencia Tributaria via Modelo 211 inom en månad. Säljaren kan begära återbetalning eller justering via Modelo 210H.
Plusvalía Municipal
Kommunal värdestegringsskatt#- Kommunal skatt på tomtens värdestegring från köp till försäljning. Betalas av säljaren vid försäljning. Beloppet beror på kommun, ägartid och förändring i katastralvärdet för tomten. Efter en högsta domstolsdom 2021 finns två beräkningsmetoder, och säljaren kan välja den lägsta.
Patrimonio
Spansk förmögenhetsskatt#- Impuesto sobre el Patrimonio. Årlig förmögenhetsskatt som betalas av personer med hög netto förmögenhet. Fribelopp och satser varierar dramatiskt per region: Madrid och Andalusien har i praktiken full befrielse, Katalonien och Valencia har högre satser. Gäller både residenter och icke-residenter, men icke-residenter beskattas endast på spanska tillgångar.
Kategori
Bostadstyper· 8
Vilken typ av bostad heter vad på spanska.
Piso
Lägenhet#- Standardlägenhet i flerbostadshus. Den vanligaste bostadstypen i spanska städer och urbanisationer. Finns i alla storlekar från etta (estudio) till stora fyror.
Ático
Takvåning#- Översta våningen i en byggnad, ofta med stor terrass. Kommenderar vanligen 15–30 procent pristillägg över en motsvarande piso i lägre våning. Bra uthyrningsobjekt på grund av utsikt, men kontrollera att terrassen är privat och inte samfällighetsyta.
Dúplex
Etagelägenhet#- En lägenhet som sträcker sig över två våningar, ofta kombinerad med ático överst. Känns som hus inuti ett flerbostadshus. Bra för familjer som vill ha sovrum åtskilda från vardagsrummet.
Chalet
Fristående villa#- Fristående villa med egen tomt och oftast pool. Klart dyrare än lägenhet i samma område, men ger privatliv och trädgårdsyta. Vanligast i urbanisationer utanför centrum.
Adosado
Radhus#- Sammanhängande hus i en rad, vart och ett med egen ingång och oftast liten privat trädgård eller terrass. Ofta i samfälligheter (urbanización) med gemensam pool och bevakning. Mellanalternativ mellan piso och chalet.
Pareado
Parhus#- Två bostadsenheter som delar en vägg, var och en med egen tomt. Mer privatliv än adosado, billigare än chalet. Vanligt på Costa Blanca och Costa de la Luz.
Finca
Lantegendom#- Egendom på lantbruksmark (rústico), ofta med jordbruksmark eller olivlund. Kan vara allt från renoverat stenhus till fungerande gård. Kontrollera bygglov noga: många fincas har olovliga tillbyggnader som måste legaliseras. Vanligast på Mallorca och inåt fastlandet.
Urbanización
Bostadsområde / samfällighet#- Ett planerat bostadsområde med gemensam infrastruktur (pool, grönområden, ev. golf, bevakning). Varje bostad betalar gemensamma kostnader till samfälligheten (comunidad). Den vanligaste modellen för utländska köpare på Costa-kusten.
Kategori
Ägande och drift· 8
Vad du möter i vardagen som ägare av spansk bostad.
Comunidad de propietarios
Samfällighet#- Samfälligheten av ägarna i en byggnad eller urbanización. Fattar beslut om underhåll, gemensamma kostnader, ordningsregler och större projekt. Varje ägare betalar månatlig samfällighetsavgift som täcker drift, försäkring av gemensamma ytor, poolunderhåll och förvaltare.
Junta de propietarios
Samfällighetsmöte#- Det årliga (eller tätare) samfällighetsmötet där beslut fattas. Du har rösträtt baserat på din ägarandel. Som icke-resident kan du ge fullmakt (poder) till en annan ägare eller till förvaltaren. Beslut om stora extra kostnader (derrama) kan fattas här.
Administrador de fincas
Samfällighetsförvaltare#- Professionell förvaltare som hjälper samfälligheten med bokföring, kallelse till juntas, kontakt med leverantörer, indrivning av obetalda avgifter och översättning av regelverk. Arvodet täcks av comunidad-budgeten, inte av dig direkt.
Derrama
Extra samfällighetsavgift#- En engångsavgift som samfälligheten ålägger ägarna för att täcka oförutsedda eller stora utgifter — vanligen fasadrenovering, hissbyte eller juridiska kostnader. Beslutas på junta. Begär utestående derramas från förvaltaren innan du köper, så du inte ärver kostnaden.
Cédula de habitabilidad
Boningstillstånd#- Kommunalt intyg som bekräftar att bostaden är laglig att bo i. Krävs för att registrera el- och vattenavtal, och försäkringsbolag kräver den ofta före utbetalning. Giltigt i 10–25 år beroende på region. Saknas den måste säljaren ordna fram den före escritura.
CEE
Energimärkning#- Certificado de Eficiencia Energética. Energiklass A till G som säljaren är skyldig att uppvisa före försäljning. Klass F och G påverkar vidareförsäljning negativt och kan utlösa krav på uppgradering vid större ombyggnader. Säljaren måste förnya certifikatet före försäljning om det är äldre än 10 år.
Tasa de basura
Sophämtningsavgift#- Kommunal årlig avgift för sophämtning. Vanligen 80–250 euro per år. Faktureras separat från IBI. Som icke-resident bör du ha autogiro från spanskt bankkonto för att undvika förseningsavgifter.
Suministros
El, vatten och gas#- Samlingsbegrepp för försörjningstjänster. El levereras av Iberdrola, Endesa eller Naturgy; vatten av lokal kommun. Avtalen ska stå i ditt NIE efter överlåtelse. Kräv av säljaren eller advokaten att överföringen sker vid escritura; annars riskerar du elavstängning och dubbel registreringsavgift.
Kategori
Uthyrning· 6
Vad du behöver veta om du planerar att hyra ut.
Vivienda turística (VFT/VUT)
Korttidsuthyrningsbostad#- Bostad registrerad för korttidsuthyrning till semestergäster. Kräver regional turistlicens. Förkortningar varierar per region: VFT (Vivienda con Fines Turísticos) i Andalusien, VUT (Vivienda de Uso Turístico) i Madrid och Valencia. Stränga regler 2026 i flera kommuner. Se hela uthyrningsguiden.
Turistlicens
Licens för korttidsuthyrning#- Regional registrering som ger dig rätt att marknadsföra bostaden på Airbnb, Booking och andra plattformar. Många kommuner har 2025–2026 stoppat utfärdandet av nya licenser (Palma, Barcelona, centrala Málaga, delar av Costa del Sol). Kontrollera tillgänglighet innan du baserar uträkningen på korttidsuthyrning.
Contrato de alquiler
Hyresavtal#- Standardavtal för långtidsuthyrning (över 11 månader). Regleras av Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Min. 5 års förlängningsrätt för hyresgäst (7 år om uthyraren är företag). Kräver inte turistlicens, endast standardavtal och deposition.
LAU
Spansk hyreslag#- Ley de Arrendamientos Urbanos (lag 29/1994). Reglerar långtidsuthyrning i Spanien: uppsägning, hyresreglering, deposition, förlängningsrätt. Strängare mot uthyrare än svensk hyreslag, särskilt i uppsägningsregler. Korttidsuthyrning (turism) regleras av regionala lagar, inte LAU.
Fianza (uthyrning)
Hyresdeposition#- Säkerhetsdeposition som hyresgästen sätter in vid kontraktsstart. Reglerad till en månadshyra för långtid (LAU), två till fyra månader för korttid beroende på region. Sätts in på ett offentligt kontrollerat konto (fianzagarantía) i regionen, inte direkt hos uthyraren. Återbetalas vid utflyttning efter avdrag för skador.
Registro de turismo
Regionalt turistregister#- Den regionala myndighet som registrerar turistlicenserna och utövar tillsyn. Heter olika i olika regioner: Junta de Andalucía RTA, Generalitat Valenciana RTV, etc. Du måste registrera bostaden och betala en mindre årsavgift.
Kategori
Aktörer· 6
Vem du möter på vägen från visning till ägande.
Notario
Notarius#- Offentligt utnämnd jurist som verifierar signering av escritura. Notarius är neutral, inte partsadvokat: kontrollerar identitet, läser dokumentet högt och bekräftar att parterna förstår innehållet. Arvode fastställt av staten, vanligen 600–1 200 euro för ett standardköp. Du kan välja fritt vilken notarius du använder.
Abogado
Advokat#- Din advokat representerar endast dig. Står för due diligence, avtalsgranskning, tillträdesbistånd och uppföljning fram till escritura. Arvode vanligen 1–1,5 procent av köpeskillingen, minimum 1 500–3 000 euro. Se 12-punktschecklistan advokaten ska leverera.
Gestoría / Gestor
Administrationstjänst#- Certifierad byrå som tar hand om pappersarbete: registrering av fordon, NIE-ansökningar, skatteinlämning, padrón. Inte samma sak som advokat — gestor har inte juridisk fullmakt, men är snabb och prisvärd på det administrativa. Används mycket av icke-residenter.
Registrador
Lagfartsregistrator#- Tjänsteperson vid Registro de la Propiedad. Kontrollerar och registrerar överlåtelsedokument, granskar inteckningar och bekräftar ägande. Lagfartsavgiften går till registratorkontoret. Du möter inte registratorn personligen — advokat eller notarius hanterar kontakten.
Agente inmobiliario / API
Fastighetsmäklare#- Spansk fastighetsmäklare. Yrket är inte skyddat i Spanien, och kvaliteten varierar enormt. API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) är en frivillig certifiering som indikerar professionell standard. Arvodet betalas traditionellt av säljaren (3–6 procent), men förhandling är normalt. Se mäklarguiden.
Arquitecto técnico / Aparejador
Byggnadsingenjör#- Den spanska motsvarigheten till svensk byggnadsbesiktnings man. Används till strukturell undersökning, fuktmätningar och lovkontroll på tillbyggnader. Inte obligatoriskt vid köp, men rekommenderat för hus över 30 år eller med synliga problem. Arvode 300–800 euro.
Kategori
Juridik· 6
Lagar och dokument du möter vid köp, lån och arv.
Hipoteca
Spanskt bolån#- Bolån från spansk bank med pant i den spanska bostaden. Icke-residenta svenskar får vanligen 60–70 procent belåningsgrad, fasta räntor 3,2–4,0 procent (april 2026). Kräver NIE, svenska deklarationer och lönespecifikationer. Spanskt vs svenskt bolån — beslutsguide.
Aval bancario
Bankgaranti#- Bankgaranti som skyddar delbetalningar vid köp av nybyggnation före färdigställande. Lagstadgad enligt Ley 38/1999 (LOE). Om byggherren går i konkurs eller leveransen försenas väsentligt garanterar banken pengarna tillbaka. Kontrollera att avalen är individualiserad till ditt köpeavtal, inte bara en generell byggherregaranti.
Ley 38/1999 (LOE)
Lagen om byggnaders uppförande#- Den spanska Ley de Ordenación de la Edificación. Reglerar ansvar och garantier för nybyggnation. Föreskriver 10 års strukturgaranti, 3 års byggfelsgaranti och 1 års färdigställandegaranti från byggherren. Sätter också krav på bankgaranti för delbetalningar.
Ley de Costas
Kustlagen#- Lag 22/1988 som reglerar vad som får byggas nära kusten. Bostäder inom 100 meter från strandlinjen kan ha bruks begränsningar eller riskera rivning under speciella villkor. Hindrar bland annat nybyggnation och ombyggnad. Köp aldrig kustnära fastighet utan advokat-due-diligence.
Urbanismo
Detaljplaneområde#- Den kommunala detaljplanen och samlingen av regler om vad som får byggas var. Olovliga tillbyggnader (obras sin licencia) är det vanligaste juridiska problemet på spanska fastigheter. Advokaten kontrollerar att allt befintligt är registrerat i urbanismo.
Herencia / testamento
Arv / testamente#- Spansk arvsrätt är strängare än svensk: legítima(laglott) säkrar barnen 2/3 av arvet. EU-förordningen 650/2012 ger svenskar rätt att välja svensk arvslag för spansk fastighet om det är nedtecknat i testamente. Se guiden om spanskt testamente.
Kategori
Geografi och folkbokföring· 3
Vad som ligger bakom adresssystemet och de lokala myndigheterna.
Comunidad Autónoma
Autonom region#- En av Spaniens 17 autonoma regioner. Många skatte- och bostadsfrågor avgörs regionalt: ITP-sats, Patrimonio-fribelopp, turistlicensregler, arvsskatt. Andalusien, Katalonien, Madrid, Valencia, Balearerna och Kanarieöarna är de vanligaste för svenskar.
Provincia
Provins#- Geografisk och administrativ enhet, en nivå under regionen. Costa del Sol = provinsen Málaga, Costa Blanca = Alicante, Mallorca = Illes Balears. NIE-numret börjar med en bokstav som visar utfärdande provins.
Padrón / empadronamiento
Folkbokföring i kommunen#- Kommunal folkbokföring. Krävs för att använda spanska offentliga sjukvården, registrera bil och rösta i lokalvalen som EU-medborgare. Du går till ayuntamiento (rådhuset) med pass, NIE och hyresavtal eller ägarbevis. Tar 1–2 timmar. Mer om padrón.
Saknas en term?
Vi uppdaterar listan regelbundet
Om du möter en spansk fastighetsterm som inte är förklarad här, eller vill ha mer djup på en av termerna, hör av dig. Vi prioriterar termer som flera läsare har bett om.
Föreslå en term