Hyra ut bostad i Spanien: regler och skatt (2026)

Du kan hyra ut din spanska bostad som svensk, och du betalar 19 procent skatt på nettohyresintäkten tack vare EU-medlemskapet. Men processen är strängare 2026 än den var för fem år sedan. Du behöver turistlicens från regionen, ett nationellt VUDA-nummer sedan juli 2025, och du lämnar in Modelo 210 varje kvartal. Flera av de mest attraktiva regionerna har stoppat nya licenser helt — särskilt på Mallorca, i Barcelona och delar av Tenerife.

Den här guiden är för dig som överväger att köpa en bostad i Spanien för uthyrning, eller för dig som redan äger och vill kontrollera att du gör allt rätt. Vi går igenom regelverket per 2026, vad som skärptes senaste året, hur skatten fungerar i både Spanien och Sverige, och vad du faktiskt kan förvänta dig i avkastning.

Vad ändrades 2025 och 2026

Två stora förändringar har omstöpt spansk uthyrning de senaste två åren: ett nationellt registreringssystem (VUDA) som plattformarna måste kontrollera sedan 1 juli 2025, och skärpta regionala regler i de mest belastade destinationerna. För 2026 gäller att du måste ha både regional turistlicens och VUDA-nummer för att din Airbnb- eller Booking-annons ska vara giltig.

Nationellt registreringssystem (VUDA)

Sedan 1 juli 2025 måste alla korttidsuthyrningsbostäder som annonseras på plattformar som Airbnb, Booking och Vrbo ha ett registreringsnummer från Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, det nationella enkelfönsterregistret som infördes via Real Decreto 1312/2024. Plattformarna är skyldiga att kontrollera numret. Saknar du det kan annonsen döljas eller tas bort.

Registreringen är inte en licens i sig själv — den ligger ovanpå de regionala turistlicenserna som fortfarande gäller. Kort sagt: 2026 behöver du båda två.

Mallorca, Barcelona och Katalonien

Mallorca har haft moratorium på nya turistlicenser för lägenheter i flerbostadshus sedan Llei 6/2017 ändrade Balearernas turismlag, och restriktionerna har skärpts ytterligare. I april 2025 antog Govern de les Illes Balears ett decret-llei om "contención turística" som förbjuder helt nya turistplatser i flerbostadshus i hela arkipelagen. Befintliga licenser kan förnyas under skärpta kvalitetskrav, och radhus- och parhus-typologi är delvis undantagna. Barcelona stad har annonserat utfasning av samtliga turistlägenheter i centrum till 2028 — kontroversiellt men under genomförande.

Andalusien och Costa del Sol

Costa del Sol ger fortfarande nya Vivienda con Fines Turísticos (VFT)-licenser (Decreto 28/2016 av Junta de Andalucía) i de flesta kommuner, men ansökningsprocessen har blivit mer detaljerad efter Decreto 31/2024. Krav på energicertifikat, brandsäkerhet, habitabilidad-certifikat och minimumsstandard har skärpts. Marbella, Málaga och Estepona har dessutom infört zonbegränsningar i centralt belägna stadsdelar.

Kort- eller långtidsuthyrning?

Spansk lag delar in uthyrning i tre praktiska kategorier som regleras helt olika och ger helt olika avkastning, riskprofil och driftbörda. Korttid via Airbnb och Booking kräver turistlicens plus VUDA-nummer och ger 4–7 procent brutto. Långtid (11 månader eller längre under Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) kräver ingen licens och ger 3–5 procent. Mellantid (1–11 månader, temporada) är kompromissen.

Många svenska ägare väljer en hybrid: långtidsuthyrning under lågsäsongen och korttidsuthyrning under topp-sommar. Det kräver att du har turistlicens och att eventuella långtidsgäster har ett kontrakt som tillåter uppsägning under sommarveckorna (en anpassad temporada-kontrakt). Diskutera strukturen med din advokat innan du köper — felstrukturerat kontrakt kan låsa in en hyresgäst med starkt skydd under LAU.

Turistlicens — krav per region

Turistlicens för korttidsuthyrning ansöks hos den regionala turistmyndigheten. Namn och beteckning varierar:

Licensstatus per region (maj 2026)

Så fungerar ansökningsprocessen

1. Kontrollera samfälligheten. Be om kopia av stadgar (estatutos) och senaste årsmötesprotokoll. Sedan 2019 kan samfällighetsstämman förbjuda korttidsuthyrning för alla bostäder med 60 procents majoritet — det är legalt och oåterkalleligt.
2. Bekräfta minimumskrav: energicertifikat, habitabilidad-certifikat, brandsäkerhet, ventilation, första-hjälpen-utrustning, infosignler.
3. Få kommunens bekräftelse på att adressen är urbanistiskt klassificerad för turistanvändning.
4. Skicka in ansökan till regionen. Avgift varierar från under 100 € till 500 €. Handläggningstid 1–4 månader.
5. Registrera i VUDA och hos plattformarna när regional licens är beviljad.

Köper du en bostad som redan har turistlicens kan den i många regioner överlåtas tillsammans med fastigheten. Det är ett betydande värde, särskilt på Mallorca och i Barcelona där nya licenser inte ges ut. Låt advokat verifiera att licensen är överlåtbar innan du lägger bud — alla regionala system tillåter det inte.

Samfälligheten kan blockera

Lagen om horisontell egendom (Ley de Propiedad Horizontal, LPH), reformerad 2019 genom Real Decreto-ley 7/2019, ger samfälligheter rätt att förbjuda korttidsuthyrning med 3/5 majoritet på årsmötet. Vid 2022-domen från Tribunal Supremo bekräftades att förbudet kan göras retroaktivt — även mot bostäder som hyrts ut tidigare.

Innan du köper med uthyrning som mål: be alltid om kopia av stadgarna (estatutos) och de tre senaste årsmötesprotokollen. Är frågan om uthyrningsförbud uppe på dagordningen är det en stark varning. Om förbudet redan är inskrivet i stadgarna är saken stängd oavsett hur bra licensen ser ut på papper.

Skatt på hyresintäkter

Som icke-resident i Spanien betalar du 19 procent skatt på nettohyresintäkter via Modelo 210, kvartalsvis. Sverige tillhör EU/EES, vilket ger full avdragsrätt för plattformsavgift, förvaltare, samfällighetsavgift, IBI, el, försäkring, underhåll, avskrivning (3 procent årligen av byggnadsvärdet) och räntor — proportionellt mot uthyrningsdagar.

Skattesatser 2026

Modelo 210 — kvartalsvis

Vid aktiv uthyrning lämnas Modelo 210 in en gång per kvartal:

• 1:a kvartalet (jan–mars): senast 20 april
• 2:a kvartalet (apr–juni): senast 20 juli
• 3:e kvartalet (jul–sep): senast 20 oktober
• 4:e kvartalet (okt–dec): senast 20 januari året efter

För perioder utan uthyrning lämnas en årlig Modelo 210 för imputerad inkomst (imputación de rentas inmobiliarias), beräknad som 1,1 eller 2 procent av katastralvärdet beroende på när det reviderades. Inlämningsfrist 31 december året efter. Mer detaljer i vår guide till Modelo 210.

Avdragsgilla utgifter

Som EU/EES-medborgare har du full avdragsrätt — den största skillnaden mot icke-EU/EES som beskattas på brutto med 24 procent. Avdraget är proportionellt mot uthyrningsdagarna: hyrde du ut 120 dagar under året får du dra av 120/365 av årliga kostnader som IBI och försäkring.

• Plattformsavgift (Airbnb, Booking, Vrbo)
• Förvaltare- eller uthyrningsbolag
• Samfällighetsavgifter (cuotas de comunidad), proportionellt
• IBI (kommunal fastighetsskatt), proportionellt
• El, vatten, internet, TV under uthyrda perioder
• Hemförsäkring (proportionellt)
• Städning mellan gäster
• Underhåll och reparationer
• Avskrivning av byggnaden — 3 procent årligen av byggnadens uppskattade värde (exklusive mark)
• Räntor på lån som finansierat bostaden
• Marknadsföring och fotografering

Vill du låta någon annan sköta kvartalsvis Modelo 210 åt dig? Få en spansk-svensktalande skattespecialist tilldelad.

Deklaration i Sverige

Hyresintäkter från en spansk privatbostad redovisas även i den svenska inkomstdeklarationen. Som privatperson som hyr ut en privatbostad utomlands får du dra av ett schablonavdrag på 40 000 SEK plus 20 procent av hyresintäkten. Det är ett generöst avdrag — för många ägare som hyr ut sitt fritidshus några månader om året täcker det hela inkomsten, så svensk skatt blir noll.

På överskottet tas 30 procent kapitalskatt. Sveriges dubbelbeskattningsavtal med Spanien (SFS 1977:75) ger avräkning för den spanska skatten du redan betalat — du beskattas alltså aldrig dubbelt på samma vinst.

Räkneexempel: 60 dagars uthyrning

• Bruttointäkt: 9 500 € ≈ 109 000 SEK
• Spanska driftskostnader (proportionellt): 2 800 € ≈ 32 000 SEK
• Spansk nettointäkt: 6 700 €
• Spansk skatt 19 %: 1 273 €
• Schablonavdrag i Sverige: 40 000 + (20 % × 109 000) = 61 800 SEK
• Svenskt överskott: 109 000 − 61 800 = 47 200 SEK
• Svensk kapitalskatt 30 %: 14 160 SEK
• Avräkning av spansk skatt 1 273 € ≈ 14 580 SEK
• Slutlig svensk skatt: 0 kr (avräkningen täcker)

Förvaltare eller egen drift?

Tre vanliga sätt att sköta korttidsuthyrning. Egen drift kostar 10–15 procent av intäkten i städning och underhåll och kräver att du är tillgänglig för incheckning och gästkommunikation. Hybriddrift (du marknadsför, lokal förvaltare driver) tar 20–30 procent och passar ägare som vill behålla priskontrollen. Full förvaltning tar 25–35 procent och tar bort all driftsbörda.

Egen drift

Du sköter all kommunikation, hyr in städare och en lokal hantverkare som du betalar per uppdrag. Behåller mest av intäkten men är bunden till telefonen och måste hantera klagomål när problem uppstår. Fungerar bäst om du själv bor i närheten delar av året.

Hybriddrift

Du marknadsför själv via Airbnb och Booking, men har en lokal förvaltare som tar emot gäster, städar och passar bostaden. Du betalar typiskt 50–80 € per incheckning. Fungerar för ägare som vill behålla pris- och dialogkontroll men slippa logistiken.

Full förvaltning

Ett professionellt uthyrningsbolag tar över allt: marknadsföring, prissättning, gästkommunikation, incheckning, städning, underhåll och ibland Modelo 210. De tar typiskt 18–25 procent av netto- intäkten. Avkastningen sjunker, men driftsbördan blir noll.

Verktyg för egen drift

Två kategorier av verktyg är särskilt nyttiga för svenska ägare som driver uthyrningen själva. Ljud- och rörelsesensorer skyddar bostaden och dokumenterar gentemot samfälligheten; online-skattetjänster sköter Modelo 210 utan digitalt certifikat eller gestoría.

Ljudsensorer för att skydda samfällighetsrelationen

Den vanligaste klagomålet från grannar i spanska samfälligheter är buller från korttidsgäster. Samfälligheter kan rösta igenom uthyrningsförbud om problemet kvarstår, och du kan förlora licensen. Minut — ett svenskt företag med säte i Malmö — tillverkar en sensor som mäter ljudnivå (utan att spela in, av integritetsskäl), rörelse, temperatur, fuktighet och cigarettrök. Du får en notis i telefonen om ljudnivån överskrider tröskeln, och kan kontakta gästen innan grannen kontaktar polisen eller styrelsen.

Online-tjänster för Modelo 210

För ägare med en bostad och förutsägbar uthyrning finns online-tjänster som lämnar Modelo 210 direkt till Agencia Tributaria utan att du behöver digitalt certifikat eller gestoría. IberianTax är en av de etablerade tjänsterna och kostar runt 35 € per inlämning, med engelskt gränssnitt. Mer om alternativen i vår guide till Modelo 210.

Realistisk avkastning

Bruttoavkastning på korttidsuthyrning ligger 2026 typiskt på 4–7 procent av köpeskillingen på Costa del Sol, med variation för säsong, läge och standard. Efter plattformsavgift, förvaltare, drift och 19 procent skatt landar nettoavkastningen på 2,5–4,5 procent. Havsutsikt och gångavstånd till strand lyfter siffrorna; äldre bostad utan pool ligger i nedre delen.

Räkneexempel: lägenhet i Estepona, köpt för 350 000 €

Med egen drift istället för full förvaltning kan netto efter skatt lyftas till runt 4 procent. Notera att avkastningen inte inkluderar värdestegring, som varit betydande på Costa del Sol senaste fem åren men inte kan tas för given framöver.

Fem vanliga fallgropar

Fem fallgropar återkommer hos svenska ägare som hyr ut spansk bostad: antar att samfälligheten tillåter korttidsuthyrning utan att kontrollera stadgarna, glömmer VUDA-registreringen efter juli 2025, undervärderar driftskostnader, deklarerar Modelo 210 en gång per år istället för kvartalsvis, och missar schablonavdraget i den svenska deklarationen.

1. Antar att samfälligheten tillåter korttidsuthyrning

LPH ger samfälligheter rätt att förbjuda korttidsuthyrning med 3/5 majoritet. Kontrollera stadgar (estatutos) och senaste års årsmötesprotokoll innan du köper med uthyrningssyfte. Ett förbud i stadgarna är oåterkalleligt — ingen turistlicens i världen kan kringgå det.

2. Glömmer VUDA-registreringen

Många ägare har regional licens men har inte registrerat sig nationellt efter juli 2025. Plattformarna döljer eller tar bort annonser utan giltigt VUDA-nummer. Det är en gratis registrering — men måste göras aktivt.

3. Undervärderar driftskostnader

Många kalkyler stannar vid plattformsavgift och förvaltare. Glöm inte städning, förbrukning, slitage på inredning, strandutrustning, försäkringspremie och en realistisk reserv för underhåll. 8–12 procent av brutto till underhåll är en sund buffert.

4. Lämnar Modelo 210 en gång per år

Modelo 210 är kvartalsvis vid aktiv uthyrning. Sen inlämning ger ränta och 5 procents påslag, i värsta fall revision. Sätt kalender, eller delegera till advokat eller IberianTax.

5. Missar schablonavdraget i Sverige

För många svenska ägare som hyr ut sitt fritidshus några månader om året täcker schablonavdraget (40 000 SEK + 20 % av hyran) hela hyresintäkten — vilket gör svensk skatt noll. Den som glömmer det redovisar full intäkt och betalar dubbelt så mycket som nödvändigt. Hyresintäkten redovisas i den ordinarie Inkomstdeklaration 1, under Inkomst av kapital → "Uthyrning av privatbostad" — inte på en K-blankett (de är för försäljningar).

Uthyrning i Spanien kan vara en god kombination av livsstil och avkastning, men 2026-regelverket tillåter inte längre spontan drift från Sverige. Med rätt licens, en gestoría som bevakar Modelo 210, och realistiska förväntningar på både avkastning och arbetstid är det fortfarande en sund investering för många svenskar — så länge samfälligheten är på din sida och regionen fortfarande ger licenser.