Att äga fastighet i Spanien: skatter och kostnader (2026)

Drift av en bostad i Spanien kostar typiskt 4 000–10 000 € per år för en genomsnittlig kustlägenhet, beroende på om du hyr ut eller ej. Den största enskilda kostnaden är samfällighetsavgift (cuota de comunidad), men IBI, Modelo 210, el och försäkring spelar också roll. För en villa utan urbanisation försvinner samfällighetsavgiften, men underhållskostnaderna ökar proportionellt.

Den här guiden går igenom alla löpande kostnader vid ägande 2026 med konkreta belopp för typiska bostäder i tre segment, och en handfull tips för hur du håller dem nere utan att gå på kompromiss med standarden.

Totalbild — vad kostar det per år?

Total drift av en spansk bostad kostar typiskt cirka 6 100 € per år för en mindre lägenhet (250 000 €), cirka 12 000 € för en större lägenhet (500 000 €), och cirka 16 700 € för en villa utan urbanisation (1 miljon €). Siffrorna gäller icke-uthyrd semesterbostad på Costa del Sol eller Costa Blanca i 2026, med imputerad Modelo 210, IBI, samfällighetsavgift, el, vatten, internet, försäkring och 1 procents underhållsavsättning.

Siffrorna är konservativa uppskattningar för icke-uthyrd bostad på Costa del Sol eller Costa Blanca. Mallorca och Marbella ligger 10–25 procent över. Murcia och Almería typiskt 10–15 procent under.

IBI — kommunal fastighetsskatt

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är spanska motsvarigheten till svensk kommunal fastighetsavgift. Den beräknas på katastralvärdet (valor catastral) — ett officiellt värde som typiskt motsvarar 50–70 procent av marknadsvärdet — och kommunala satser på 0,4–1,1 procent.

• 0,4–0,7 procent i mindre kommuner
• 0,7–1,1 procent i större städer och populära kustkommuner
• Beräknas på katastralvärdet, inte marknadsvärdet

En lägenhet med katastralvärde 150 000 € i en kommun med 0,7 procents IBI-sats: 150 000 € × 0,007 = 1 050 € per år.

IBI förfaller en gång per år, oftast september–november. Många kommuner låter dig betala via autogiro från ett spanskt bankkonto. Missar du förfallodatumet tickar 5 procents tillägg, sedan 10 procent och slutligen 20 procent — så autogiro är värt det.

Modelo 210 — icke-resident-skatt

Som svensk ägare lämnar du Modelo 210 årligen (för imputerad inkomst när bostaden inte hyrs ut) eller kvartalsvis (vid uthyrning). Skattesatsen är 19 procent för EU/EES-medborgare. Imputerad inkomst beräknas som 1,1 eller 2 procent av katastralvärdet (1,1 procent om värdet reviderats efter 2012, annars 2 procent), så för en bostad med katastralvärde 200 000 € betalar du typiskt 250–500 € årligen på imputeringen.

Vi har en djupgående guide om Modelo 210 som täcker alla detaljer, och en interaktiv kalkylator för att räkna ut exakt vad du ska deklarera.

Patrimonio — spansk förmögenhetsskatt

Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) är spansk statlig skatt på nettoförmögenhet. Som icke-resident beskattas endast spanska tillgångar — bostadens värde minus eventuellt spanskt bolån. Det här fångar många svenskar oförberedda eftersom Sverige avskaffade förmögenhetsskatten 2007. Den spanska gäller dock spansk egendom oavsett din svenska skatteresidens.

Trösklar och regionala skillnader

• Statligt minimum: 700 000 € per person (gemensam tröskel om bostaden är samägd 50/50: 1 400 000 €).
• Andalusien (Costa del Sol): 100 procents bonifikation — du deklarerar men betalar 0 €. Hold dock koll: bonifikationen är politisk och kan ändras.
• Valencia (Costa Blanca): regional tröskel 500 000 € per person — lägre än statligt 700 000 €.
• Madrid: 100 procents bonifikation som Andalusien.
• Balearerna (Mallorca, Ibiza): följer statligt (700 000 €), full sats.
• Katalonien: regional tröskel 500 000 €, progressiv 0,2–2,75 procent.

Skattesatsen är progressiv från 0,2 procent (första 167 000 € över tröskel) till 3,5 procent (över ~10,7 miljoner €). På en bostad värd 1 miljon € i Costa Blanca som icke-resident: beskattningsbar förmögenhet 500 000 € (1 000 000 - 500 000), skatt cirka 1 500–3 000 € per år.

Samfällighetsavgift och underhåll

Samfällighetsavgifter i spanska samfälligheter (cuotas de comunidad) ligger typiskt på 50–100 € per månad för äldre lägenhet utan faciliteter, 120–220 € för standard­urbanisation med pool, och 250–450 € för premium­anläggning med vakthållning, padel och gym. Underhåll kommer ovanpå, och en sund tumregel är 1–2 procent av bostadens värde avsatt per år. Havssalt och UV sliter snabbare än nordiska byggnader.

Vad samfällighetsavgiften täcker

• Städning av trapphus och gemensamma områden
• Underhåll av pool, trädgård och parkanläggning
• El i gemensamma områden (hiss, belysning, pool)
• Byggnadsförsäkring för fastigheten
• Samfällighetsförvaltare (administrador)
• Eventuell vakthållning

Typiska nivåer 2026

Underhåll — kustklimatets pris

Sätt av 1–2 procent av bostadens värde per år för underhåll som tumregel. Spanska kustbostäder sliter snabbare än svenska på grund av havssalt, stark sol och varierande fukt.

• Utvändig målning vart 5–7:e år: 1 500–5 000 €
• Service luftkonditionering 2 ggr per år: 200 € totalt
• Varmvattenberedare och termostater: 100–300 € årligen
• Eventuell pool­service: 80–200 € per månad

El, vatten, internet

Förbrukningskostnaderna för spansk semesterbostad är cirka 700–1 500 € per år sammanlagt. Elen består av fast effektabonnemang (potencia contratada) på 25–40 € per månad hela året plus förbrukning på 0,12–0,25 € per kWh. Vatten ligger typiskt på 200–400 € årligen för en lägenhet, och fiber-internet 30–50 € per månad med 12–24 månaders bindning.

El

Spansk el består av två delar:

• Potencia contratada: fast kostnad baserad på tillgänglig effekt (kW). För en lägenhet typiskt 4,6–6,9 kW, som kostar 25–40 € per månad oavsett förbrukning.
• Förbrukning: 0,12–0,25 € per kWh, varierar timme för timme beroende på elmarknaden. Klimatanläggning på sommaren ökar förbrukningen dramatiskt.

Vatten

Vatten är en kommunal tjänst med fast abonnemangsavgift plus förbrukningsbaserad kostnad. För en lägenhet använd 2–3 månader per år: räkna 200–400 € per år. Trädgård och pool på villa kan fyrdubbla detta.

Internet och TV

Standard fiberanslutning från Movistar, Vodafone eller Orange ligger på 30–50 € per månad. Bindningstider är ofta 12–24 månader. Svenska TV-kanaler får du via Apple TV med VPN, inte som del av spansk paket.

Försäkring

I spanska samfälligheter ingår byggnadsförsäkring i samfällighets­ avgiften, så du behöver bara egen innehavarförsäkring (seguro de hogar contenido) på 150–300 € per år. För fristående hus betalar du själv både byggnads- och innehavarförsäkring, typiskt 600–1 500 € per år. Spanska bolag som Mapfre, Liberty Seguros och Mutua Madrileña är prisvärda lokalt; svenska aktörer som Trygg-Hansa, Folksam och If försäkrar utländsk bostad till högre premie men ger kommunikation på svenska.

Om du äger i samfällighet

Byggnadsförsäkring ingår typiskt i samfällighetsavgiften. Du behöver din egen innehavarförsäkring för innehållet, ansvarstäckning och eventuell rättshjälp. Premie typiskt 150–300 € per år.

Om du äger fristående hus

Du behöver både byggnads- och innehavarförsäkring. Premie 600–1 500 € per år för typisk villa, mer om du har pool, trädgård eller bostad över 200 m².

Svensk eller spansk försäkring?

Spanska bolag (Mapfre, Liberty, Mutua Madrileña) är prisvärda och kända lokalt. Svenska aktörer (Trygg-Hansa, Folksam, If) försäkrar ofta spansk egendom till högre premie men ger kommunikation på svenska — trygghet vid skada. De flesta väljer spansk och anlitar advokat vid eventuell tvist.

Andra fasta kostnader

Utöver IBI, Modelo 210, samfällighetsavgift och förbrukning har du några mindre fasta kostnader. Gestoría som lämnar in Modelo 210 kostar 75–150 € per inlämning, eller 200–600 € årligen beroende på om du hyr ut. Spanskt bankkonto för att betala räkningar via autogiro kostar 3–8 € i månadsavgift. Bil i Spanien lägger till minst 280–450 € per år.

Gestoría och bokföring

Använder du gestoría till att lämna in Modelo 210 betalar du typiskt 75–150 € per inlämning. Årligt: 200–600 € beroende på om du hyr ut. Ren imputerad inkomst (icke-uthyrd bostad) är ren rutin — kvartalsvis Modelo 210 vid uthyrning kräver mer tid och kostar därför mer.

Bankkonto och överföringar

Spanskt bankkonto är praktiskt för att betala IBI, samfällighetsavgift och el. Spanska banker har typiskt 3–8 € i månadsavgift för icke-residenter. Internationella överföringar från svenskt konto kan kosta 30–80 SEK per överföring — använd Wise, Currencies Direct eller liknande för stora belopp.

Bil och transport

Har du bil i Spanien tillkommer årlig Impuesto de Circulación (kommunal bilskatt) på 50–200 €, ITV (fordonskontroll vartannat år) på 30–50 €, och försäkring från 200 € och uppåt. Många väljer hellre att hyra vid varje besök.

Räkneexempel — tre bostäder

Användningsmönstret styr nettokostnaden mer än bostadens storlek. Använd 8 veckor utan uthyrning kostar typiskt 4 000–10 000 € netto per år. Använd 8 veckor plus uthyrd 12 veckor ger netto 2 500–7 000 € eftersom hyresintäkterna täcker en del av driften. Heltidsuthyrning 26 veckor täcker normalt alla kostnaderna och ger överskott på 3–5 procents nettoavkastning på köpeskillingen.

Använd 8 veckor per år, ingen uthyrning

Lägsta möjliga driftbild. Bara basabonnemang på el, vatten och internet, samfällighetsavgift, försäkring, IBI, Modelo 210 imputerad. Sum: 4 000–10 000 € per år beroende på storlek.

Använd 8 veckor, uthyrd 12 veckor

Du ökar förbrukningskostnader med uthyrningsperioderna men kan dra av proportionellt på Modelo 210. Nettokostnad ofta lägre än ren bruksvariant eftersom hyresintäkten täcker en del av driften. Sum netto: 2 500–7 000 € per år.

Använd 4 veckor, uthyrd 26 veckor (heltidsuthyrning)

Korttidsuthyrning i sex månader täcker normalt alla driftskostnader och ger överskott. Nettoavkastning typiskt 3–5 procent av köpeskilling. Vi har en egen guide till uthyrning i Spanien.

Så håller du kostnaderna nere

De fem mest effektiva åtgärderna för att sänka driften av spansk bostad är att förhandla byggnadsförsäkring och trädgårdsfirma kollektivt genom samfälligheten, justera ner eleffekten (potencia contratada) till faktiskt behov, sätta in en smart termostat för klimatanläggningen, byta internetleverantör varje gång bindningstiden går ut, och använda en fast lokal gestoría för att undvika dyra akut­ utryckningar.

1. Förhandla gemensamma avtal

Samfälligheter kan omförhandla byggnadsförsäkring och trädgårdsfirma var tredje år. Engagera dig på årsmötet och fråga administrationen om senaste anbudsrundan.

2. Lägre elabonnemang

Många lägenheter har högre kontrakterad effekt än nödvändig. Sänk potencia contratada från 6,9 kW till 4,6 kW om du bara använder 4–6 induktionsplatts-watt och 1 klimatanläggning samtidigt. Sparar 8–12 € per månad.

3. Smart termostat

En enkel smart termostat (Tado, Nest) använd remote när du inte är där kan kapa 30–40 procent av klimatanläggningens förbrukning på sommaren.

4. Byt internetleverantör var 24:e månad

Spanska internetleverantörer ger alltid bättre erbjudande till nya kunder än till lojala. Kolla pris varje gång bindningstiden går ut — du sparar typiskt 8–15 €/månad.

5. Förhandsbetalt underhåll via gestoría

Kan du inte resa ner vid varje problem lönar det sig med en lokal gestoría som förhandsförhandlar avtal med rörmokare, elektriker och snickare. Du betalar för utryckning först vid användning.

Drift av spansk bostad är inte billig, men den är förutsägbar när budgeten är uppställd rätt. Det vanligaste felet är att undervärdera underhåll på havssalt-belastade byggnader och glömma att fasta abonnemang på el och internet löper hela året, även när du inte är där. En ärlig årsbudget från dag ett sparar dig obehagliga överraskningar.