Kostnader vid bostadsköp i Spanien (2026)

Vid bostadsköp i Spanien tillkommer mellan 10 och 13 procent ovanpå själva köpeskillingen. Den här guiden bryter ner alla poster — ITP, IVA, AJD, advokat, notarius, lagfart och gestoría — så att du har en realistisk totalbudget innan du skriver under.

Schablon: 10–13 procent ovanpå köpeskillingen

Tumregeln för svenska köpare är: räkna med 12 procent över köpeskillingen för begagnad bostad, och 13 procent för nybyggnation. Det är ett enklare estimat än att gå djupt in i varje regions ITP-sats — och det stämmer för 80 procent av köpen. Kanarieöarna ligger något lägre, Katalonien och Valencia något högre.

Begagnad bostad

Begagnad bostad är allt som tidigare har sålts (har en escritura registrerad i fastighetsregistret). Här betalar du:

• ITP — överlåtelseskatt, 4–13 procent beroende på region (skatten är avstådd till respektive comunidad autónoma). Madrid 6 procent, Andalusien 7 procent, Murcia 8 procent, Galicia 9 procent, Valencia 10 procent (sänks till 9 procent juni 2026), Katalonien progressivt 10–13 procent sedan Decreto-llei 5/2025. Baskien 4 procent. Kanarieöarna 6,5 procent. Officiell översikt över regionernas ITP-satser publiceras av Ministerio de Hacienda.
• Advokat — 1,0–1,5 procent + 21 procent IVA.
• Notarius — cirka 0,4–0,6 procent + IVA.
• Lagfart — cirka 0,3–0,5 procent.
• Gestoría — €300–€500 fast belopp.

Total: cirka 9–13 procent över köpeskillingen.

Nybyggnation

Nybyggnation är bostäder som säljs direkt från byggherre och som aldrig tidigare ägts av en privatperson. Här gäller en helt annan skattestruktur:

• IVA (moms) — 10 procent på fastlandet, 7 procent IGIC på Kanarieöarna.
• AJD — stämpelskatt 0,5–1,5 procent beroende på region. Madrid 0,75 procent, Andalusien 1,2 procent, Valencia 1,5 procent.
• Advokat, notarius, lagfart, gestoría som ovan.

Total: cirka 11–14 procent över köpeskillingen.

Advokat

Spanska fastighetsadvokater (abogado especialista en derecho inmobiliario) ligger oftast på 1,0–1,5 procent av köpeskillingen, men med ett minimum­arvode på €1 500–€2 000. På en köp på €120K betalar du alltså minst €1 500 — vilket blir 1,3 procent. På en köp på €500K betalar du 1 procent = €5 000.

Vad ingår i advokatarvodet:

• Nota simple — kontroll av lagfart och inteckningar
• Kontroll av kommunala skulder (IBI), comunidad-skulder, eventuell plusvalía-skuld från säljaren
• Genomgång av byggtillstånd och certificado de habitabilidad
• Granskning och förhandling av köpekontrakt (contrato de arras)
• Närvaro hos notarius vid signering av escritura
• Eventuell hjälp med NIE-ansökan (€100–€300 extra)

Notarius och lagfart

Båda är obligatoriska för att överlåtelsen ska få juridisk verkan. Notarius (notario) är en statlig tjänsteman som signerar escritura, läser dokumentet högt för parterna och bekräftar identiteter. Lagfart (Registro de la Propiedad) registrerar dig som ny ägare i det offentliga fastighetsregistret.

Båda prissätts efter offentlig glidskala baserad på köpeskillingen:

• Notarius: €600–€2 500 beroende på pris (cirka 0,4–0,6 procent för €100K–€2M-spannet).
• Lagfart: €400–€1 800 (cirka 0,3–0,5 procent).

Notarius väljs traditionellt av säljaren, men du kan be om en annan om du vill — kostnaden är reglerad och samma oavsett vem som väljer.

Gestoría

En gestoría är en administrativ konsult som hanterar myndighetspappren mellan notarius och fastighetsregistret — skatteinbetalning av ITP/AJD, registrering hos register, eventuell adressändring av IBI-debitering. De flesta köp använder en gestoría som är associerad med säljarens advokat eller mäklare; kostnaden är typiskt €300–€500.

Övriga kostnader att räkna med

• NIE-ansökan — €10–€16 i avgift hos myndigheten. Om du anlitar advokat eller agent som söker åt dig: €100–€300.
• Bankavgift vid överföring — €30–€100 per internationell överföring. Med större belopp kan banken förhandla ned.
• Valutaväxling — om du överför SEK till EUR via en svensk bank, räkna med 1,5–3 procent margin på spotkursen. På en €300K-affär kan det vara €4 500–€9 000. Använd en valutamäklare (Wise, Currencies Direct) för bättre kurs.
• Besiktning — om du vill ha oberoende byggteknisk genomgång, €400–€800. Inte standard i Spanien men klokt vid villor och äldre fastigheter.
• Bolån (om aktuellt) — bankavgifter och värdering tillkommer. Värdering €450–€600. Bankens öppningsavgift (apertura) varierar 0–1,5 procent men förhandlas ofta ned till noll.

Räkneexempel

Begagnad lägenhet 200 000 € i Andalusien (Costa del Sol):

• ITP 7 %: €14 000
• Advokat 1,2 %: €2 400 + IVA = €2 904
• Notarius: ~€900
• Lagfart: ~€700
• Gestoría: ~€400
• NIE + bankavgifter: ~€200
• Total: cirka €19 100 = 9,5 procent

Nybygg lägenhet 350 000 € i Valencia:

• IVA 10 %: €35 000
• AJD 1,5 %: €5 250
• Advokat 1 %: €3 500 + IVA = €4 235
• Notarius: ~€1 200
• Lagfart: ~€900
• Gestoría: ~€400
• Total: cirka €47 000 = 13,4 procent

För konkret beräkning för just din region och prisnivå, använd vår kostnadskalkylator för bostadsköp i Spanien.