Att köpa bostad i Spanien är en av de större affärer en svensk familj gör. Den här guiden går igenom hela processen — från första visningen till nyckeln i handen — så du vet vilka steg som väntar, vad det faktiskt kostar och var fallgroparna sitter.
Innan du börjar
Innan du börjar titta på bostäder är det värt att klargöra tre saker: var du vill bo, vad du har råd med totalt (inklusive de avgifter som kommer ovanpå priset) och hur du tänker finansiera köpet.
Spanien är inte ett land — det är sjutton autonoma regioner med olika skattesatser, regler för uthyrning och prisnivåer. Samma lägenhet kan kosta tio procent mer i en region än en annan, även när den fysiska bostaden är likvärdig. Det handlar inte om mäklarens marginal utan om ITP-procenten, som varierar mellan 4 och 13 procent enligt Ministerio de Hacienda.
NIE och spanskt bankkonto
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ditt spanska skatte- och identitetsnummer. Du behöver det för att köpa bostad, betala skatt, teckna elavtal eller starta bolag. Det går att ansöka antingen via spanska konsulatet i Sverige eller på plats i Spanien (snabbare).
Spanskt bankkonto är inte juridiskt nödvändigt, men praktiskt: el, vatten, comunidad och IBI-fakturor dras automatiskt. Vissa banker öppnar konto till icke-residenta utan att du behöver vara i landet — en advokat med fullmakt kan ordna detta.
Välja område
För svenskar är det fyra områden som dominerar: Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola), Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Dénia), Mallorca och Kanarieöarna. Var och en har sin egen logik — Costa del Sol är dyrast och mest internationell, Costa Blanca billigast och mest svenskt fokuserad, Mallorca har egen turistlicens-regim och Kanarieöarna har lägre indirekt skatt (IGIC i stället för IVA).
Köpprocessen steg för steg
- Hitta bostaden. Mäklare, portaler (Idealista, Fotocasa) eller direkt från säljare. Räkna med flera visningar och minst två fysiska besök.
- Reservation. Ofta en mindre summa (€3 000–€6 000) som tar bostaden av marknaden i typiskt två veckor.
- Due diligence. Advokaten kontrollerar lagfart, inteckningar, kommunala skulder, byggtillstånd och nota simple från fastighetsregistret.
- Köpekontrakt (contrato privado). Du betalar handpenning, vanligen 10 %. Säljaren får inte sälja till någon annan; drar du dig ur förlorar du handpenningen.
- Slutuppgörelse hos notarius. Du, säljaren och (oftast) banken samlas hos notarius. Escritura signeras, slutbetalning sker, nyckeln överlämnas.
- Lagfart och adressändring. Gestoría tinglyser hos fastighetsregistret och uppdaterar IBI-registret med ditt namn.
Vad kostar det egentligen?
Schablon: räkna med 10–13 % över köpeskillingen för begagnad bostad och 11–14 % för nybyggnation. Tumregeln gäller på fastlandet; Kanarieöarna ligger något lägre tack vare IGIC.
Använd vår kostnadskalkylator för bostadsköp i Spanien för att få en konkret siffra för ditt prisläge och din region.
Skatter efter köpet
Som icke-resident ägare betalar du två återkommande skatter:
- IBI — kommunal fastighetsskatt, betalas en gång om året (vanligen sep–nov). Beräknas på katastralvärdet.
- Modelo 210 — statlig icke-resident-skatt. Antingen imputerad inkomst (om du inte hyr ut), eller kvartalsvis på hyresintäkter om du gör det. Vi har en komplett guide till Modelo 210 och en kalkylator.
Glöm inte att även Skatteverket vill veta om din spanska fastighet — se vår guide till svensk deklaration med spansk fastighet.
Vanliga misstag att undvika
- Att gå utan egen advokat. Mäklarens advokat representerar säljaren. Du behöver din egen.
- Att underskatta totalkostnaden. Bara skatten är 6–10 % av priset. Lägg till advokat, notarius, lagfart, gestoría.
- Att glömma comunidad-rapporten. Be om senaste tre årens protokoll. Konflikter eller stora kommande underhåll syns där.
- Att signera utan att förstå. Allt sker på spanska hos notarius. Kräv översättare om du inte förstår — det är din rättighet.
- Valutarisken. Köpeskillingen är i euro, lönen din i kronor. En 10 % EUR/SEK-rörelse kan göra köpet hundratusentals dyrare eller billigare.