Att köpa nybyggnation i Spanien är annorlunda än begagnat — andra skatter, betalningsplaner över 12–24 månader och en bankgaranti som skyddar dig vid konkurs. Den här guiden går igenom hela processen för svenska köpare.
Begagnat vs nybyggnation
Skillnader att vägga in:
- Skatt: 10 % IVA + 0,5–1,5 % AJD på nytt; 6,5–10 % ITP på begagnat.
- Tidplan: 12–24 månader för nybyggnation från reservation till nyckel; 8–12 veckor för begagnat.
- Energieffektivitet: nybyggnation har obligatorisk A/B/C-klassificering; lägre el och vatten över 10–15 år.
- Garanti: 1 års garanti på alla element, 3 år på installationer (el, VVS), 10 år på struktur (Ley 38/1999).
- Bankgaranti: skyddar dina förskott vid byggherrekonkurs.
- Prisutveckling: nybyggnation stiger ofta 10– 25 % från reservation till leverans i populära områden.
Betalningsplan
Standard betalningsplan på Costa del Sol och Costa Blanca:
- Reservation: €6 000–€10 000 (ej refunderbart om du drar dig ur, tas in i kommande delbetalningar).
- Kontrakt (10 %): 4–8 veckor efter reservation.
- Mellanbetalningar (20–30 %): spridda över byggprocessen, oftast 2–4 betalningar.
- Slutbetalning (60–70 %): vid escritura när bostaden är färdigbyggd och har certificado de habitabilidad.
Vissa byggherrar erbjuder mer aggressiva betalningsplaner (20 % kontrakt + 80 % escritura) — bättre för köparens likviditet.
Bankgaranti enligt LOE
Spansk lag kräver att byggherrar ställer bankgaranti eller försäkring på alla delbetalningar köparen gör innan tillträde. Kravet ligger i LOE — Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera, som infördes via Ley 20/2015 och ersatte den gamla Ley 57/1968. Garantin ger dig rätt att få tillbaka:
- Hela det inbetalda beloppet om bygget inte påbörjas i avtalad tid.
- Hela det inbetalda beloppet om bostaden inte färdigställs i avtalad tid.
- Hela det inbetalda beloppet om byggherren inte får ut cédula de habitabilidad eller licencia de primera ocupación.
- Plus den lagstadgade dröjsmålsräntan (interés legal del dinero) från betalningsdatum. Räntan sätts årligen i statsbudgeten — för 2024 och 2025 är den 3,25 %. Den gamla schablonen på 6 % gällde under Ley 57/1968 och är inte längre aktuell.
Samma lag (LOE, artikel 17 och 19) reglerar de tre garantitiderna efter tillträde: 1 år på finishelement, 3 år på habitabilitet (fukt, isolering, installationer) och 10 år på strukturella defekter, det senare backat av obligatorisk försäkring (seguro decenal).
Kontrollera alltid: din advokat ska skriftligt bekräfta att garantin är aktiv hos en spansk bank eller försäkringsbolag, och att den täcker varje enskild delbetalning. Ej alla byggherrar följer lagen — riskera aldrig din handpenning på "muntlig försäkran".
Skatter — IVA + AJD
- IVA (moms): 10 % på fastlandet, 7 % IGIC på Kanarieöarna. Betalas på varje delbetalning, inte bara vid escritura.
- AJD (stämpelskatt): 0,5–1,5 % beroende på region. Madrid 0,75 %, Andalusien 1,2 %, Valencia 1,5 %.
På en nybyggd lägenhet i Andalusien för €350 000:
- IVA 10 %: €35 000
- AJD 1,2 %: €4 200
- Total skatt: €39 200 (11,2 %)
Due diligence vid nybyggnation
Din advokat kontrollerar:
- Byggtillstånd (licencia de obra) — finns det och är det korrekt? Kommunen ska ha utfärdat det före byggstart.
- Markens användning — är marken klassificerad som bostadsmark? Det finns fall där byggherren bygger på jordbruksmark utan rätt omklassning.
- Bankgaranti — finns och täcker betalningarna.
- Säljarens (byggherrens) bolagsuppgifter — är bolaget seriöst, hur länge har det funnits, vilka projekt har de levererat tidigare.
- Eventuella inteckningar på bostaden från byggherrens lån.
- Färdigställandegaranti — vid försening, vad händer.
Bedöma byggherren
Frågor att ställa:
- Hur många projekt har ni levererat de senaste 10 åren?
- Vilka var senaste 3 projekten — kan vi besöka dem?
- Har ni haft förseningar tidigare? Hur länge?
- Hur stor del av nuvarande projekt är redan såld?
- Vilken bank/försäkring tillhandahåller bankgarantin?
- Vad är åtagandet i kontraktet om byggandet drar ut på tiden — dröjsmålsbot eller bara hävningsrätt?
Stora etablerade byggherrar (Taylor Wimpey España, Metrovacesa, Aedas, Neinor) har lägre risk men är ofta dyrare. Mindre lokala byggherrar kan ge bättre pris men kräver mer due diligence.
Tidplan från reservation till nyckel
Typisk tidsram:
- Vecka 0: reservation, advokat påbörjar due diligence
- Vecka 4–8: kontrakt signeras, 10 % delbetalning
- Månad 6–12: byggstart eller pågående bygge, mellanbetalningar
- Månad 18–24: byggnation slutförs, certificado de habitabilidad utfärdas
- Månad 24: escritura signeras, slutbetalning, nyckel
Vid förseningar: spansk lag har ingen generell respitperiod — det är kontraktet som styr. De flesta seriösa byggherrar skriver in 3–6 månaders force majeure-fönster och en dröjsmålsbot eller hävningsrätt om det överskrids. Får du inte ut bostaden i avtalad tid kan du häva och kräva tillbaka allt inbetalt plus lagstadgad dröjsmålsränta via bankgarantin (LOE, Disposición Adicional Primera).
Varningssignaler
- Press att signera utan due diligence — "om du inte tar reservationen idag, är den borta".
- Otydlig betalningsplan — alla delbetalningar ska stå skriftligt med datum och belopp.
- "Vi tar hand om bankgarantin senare" — den ska finnas vid kontraktssignering, inte efter.
- Bilder av "färdig bostad" som inte matchar byggspecifikationen — be alltid om plan och tekniska detaljer i skrift.
- Ovanligt billigt pris i ett område — ofta tecken på problem med byggrätt, närliggande utvecklingar eller kvalitet.
- Byggherre utan track record — risken är att projektet aldrig färdigställs.