Spansk advokat — checklista för escritura (2026)

Här är den kompletta checklistan över vad din spanska advokat ska kontrollera innan du signerar escritura. Använd den som avstämning — om advokaten missat något ska du fråga.

Fastighetsregistret (Registro)

• Nota simple utfärdad inom 14 dagar — bekräftar säljarens ägande
• Inga obetalda inteckningar (hypotecas) som följer med
• Inga utmätningar eller domar mot fastigheten
• Inga servitut eller rätter (vägrätt, ledningsrätt) som påverkar
• Avgränsning matchar — yta i nota simple matchar säljarens uppgifter
• Om bostaden är del av samfällighet: korrekt deltagarandel (cuota de participación)

Kommunal status

• IBI-certifikat från kommunen — bekräftar att IBI är betald för senaste år
• Plusvalía-status — säljaren är skyldig att betala plusvalía vid försäljning; kontrollera att det är klargjort vem
• Basura-avgift betald
• El- och vattenfakturor — kontrollera senaste kvitton
• Certificado de habitabilidad giltigt eller kan förnyas
• Energicertifikat tillhandahållet av säljaren

Comunidad — samfälligheten

• Comunidad-certifikat från presidente eller administrador — bekräftar inga utestående comunidad-skulder
• Senaste 3 årens comunidad-mötesprotokoll — kontroll av eventuella stora derramas (extra avgifter) på gång
• Aktuell budget och förmåner — fixa månadsavgift, eventuella nya kostnader
• Stadgar och regler — eventuell begränsning av korttidsuthyrning, husdjur, ombyggnad

Byggtillstånd och certifikat

• Bygglov matchar bostadens fysiska utseende — inga olagliga tillbyggnader (pool, garage, takvåning)
• Plan­ritningar i fastighetsregistret matchar verkliga ytor och rumsindelning
• Cédula de habitabilidad eller motsvarande — intygar att bostaden är godkänd för boende
• Energicertifikat — energiklass A till G, giltigt 10 år
• Pool: registrerad som lagligt bygge med tillstånd?
• Garage: bygglov och korrekt registrerad i fastighetsregistret?

Köpekontrakt

• Contrato de arras har "subject to legal due diligence"-klausul som ger dig rätt att dra dig ur vid problem
• Tydligt angivet köpe­skilling, betalningssätt och datum
• Klart vad som ingår — möbler, vitvaror, garage­plats
• Förfallodatum för escritura tydligt
• Ansvars­fördelning för plusvalía och eventuella andra säljarens skulder
• Garanti för att bostaden överlämnas i samma skick som vid besök, fri från utestående skulder

Betalningsflöde

• Reservation betalad till säljarens advokat eller klientkonto, inte till privat konto
• Handpenning (10 %) via bankcheck eller internationell överföring — undvik kontant­betalning
• Slutbetalning vid escritura via bankcheck (cheque bancario) — säkrare än överföring
• Vid bolån: bankens utbetalning samordnas med säljarens inteckning­slösen
• Säljarens lösen­certifikat (om de har lån): bekräftar att inteckningen löses vid escritura
• 3 %-innehållet hålls inne om säljaren är icke-resident

Specifikt vid nybyggnation

• Bankgaranti enligt Ley 38/1999 — täcker alla delbetalningar köparen gör innan färdigställande
• Byggherrens bolagsuppgifter — har bolaget tidigare projekt? Är de seriösa?
• Markens klassning — bostadsmark, inte jordbruksmark
• Miljötillstånd — saknas inget avloppstillstånd eller liknande
• Påföljd vid förseningar — vad gäller om byggandet drar ut på tiden
• Garantier — 1 år allmän, 3 år installationer, 10 år struktur

Vid säljaren är icke-resident

• 3 %-innehåll ska hållas inne av köparen och betalas direkt till spanska skatteverket
• Säljaren har 4 månader att redovisa kapitalvinst via Modelo 210H
• Om säljaren har plusvalía-skuld ska det betalas före slutuppgörelse
• Säljaren ska tillhandahålla NIE och senaste IBI-kvitton

Efter escritura

• Lagfart hos Registro de la Propiedad — sker via gestoría inom 4–8 veckor
• IBI-registrering hos kommunen i ditt namn
• Comunidad-anmälan i ditt namn
• Spansk bankkonto för automatisk debitering av IBI, comunidad, el, vatten
• Försäkring i ditt namn
• Modelo 210 första året — inom 12 månader efter köp
• K-bilaga eller motsvarande i svenska deklarationen om aktuellt