Att förstå spansk fastighetsrätt är inte nödvändigt för att köpa bostad — men att veta vilka juridiska steg som är obligatoriska skyddar dig. Den här guiden går igenom NIE, fastighetsregistret, escritura, notarius och advokatens roll.
Tre juridiska pelarna
Spansk fastighetsöverlåtelse vilar på tre dokument:
- NIE — utlänningsidentifikationsnummer, krävs för all juridisk närvaro i Spanien.
- Escritura pública — det notariella köpekontraktet, juridiskt bindande från signering.
- Lagfart hos Registro de la Propiedad — registrering som offentliggör ditt ägande och skyddar mot tredjemans krav.
Utan alla tre är ägandet juridiskt skakigt. Mäklare och notarius sköter normalt den ordning, men advokaten är den som verifierar att inget moment hoppas över.
NIE och identifiering
NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ett livsvarigt spanskt identifikationsnummer för utländska medborgare. Du behöver det för:
- Köp och försäljning av fastighet
- Öppna spanskt bankkonto
- Betala IBI och Modelo 210
- Registrera bil eller starta bolag
Ansök via spanska konsulatet i Stockholm eller på plats i Spanien hos polisen. Vid större brådska — använd advokat med fullmakt. Mer i vår guide till NIE-nummer.
Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
Registro de la Propiedad är spanska statens offentliga register över alla fastigheter. Här registreras:
- Lagfart (vem som äger vad)
- Inteckningar och bolån
- Servitut, vägrätt, andra belastningar
- Domar mot fastigheten
Innan köp ska din advokat begära nota simple — ett officiellt utdrag som visar bostadens juridiska status. Detta ska göras inom 14 dagar före signering. Det avgör om bostaden:
- Faktiskt ägs av säljaren
- Är fri från obetalda inteckningar
- Har de avtalade ytor och gränser
- Inte har domar eller utmätningar mot sig
Escritura — det formella köpekontraktet
Escritura pública är det notariella köpekontraktet — det signeras hos notarius av båda parter. Detta är det juridiskt bindande kontraktet; allt annat (contrato de arras etc.) är förkontrakt som leder fram till escritura.
Escritura ska innehålla:
- Köparens och säljarens fullständiga uppgifter (inklusive NIE)
- Detaljerad beskrivning av bostaden (referens till nota simple)
- Köpeskillingen i siffror och bokstäver
- Betalningsmetoderna (bankcheck, överföring, kontant — kontantandelen är begränsad)
- Eventuella inteckningar som följer med eller löses
- Datum för tillträde
- Friskrivningsklausuler
Notarius publicus roll
Notarius (notario) är en statlig ämbetsman med egen legal status — han representerar staten, inte parterna. Notarius:
- Verifierar parternas identiteter (pass + NIE)
- Läser hela dokumentet högt på spanska
- Säkerställer att betalning sker enligt avtal
- Förseglar dokumentet och utfärdar autentiska kopior
- Skickar dokumentet till fastighetsregistret för lagfart
Notarius inte:
- Granskar om priset är rimligt
- Kontrollerar bostadens fysiska skick
- Förhandlar villkor å någons vägnar
- Översätter till andra språk om inte begärts (men du har rätt till det)
Notariumkostnaden är offentligt reglerad och baseras på köpeskillingen — typiskt 0,4–0,6 % av priset.
Advokatens roll vid köp
Advokaten är den enda part i transaktionen som bara representerar dig. Hans/hennes uppgifter:
- Granska nota simple och kontrollera att bostaden faktiskt ägs av säljaren och är fri från belastningar.
- Begära certificat från kommunen om obetalda IBI eller andra skulder.
- Begära från samfälligheten (comunidad) certifikat om utestående comunidad-skulder.
- Granska byggtillstånd och bekräfta att bostaden har certificado de habitabilidad.
- Förhandla och granska contrato de arras (förkontrakt).
- Närvara hos notarius vid escritura, översätta vid behov.
- Säkerställa att 3 %-innehållet vid säljaren är icke-resident görs korrekt.
- Hantera lagfart och post-escritura registreringar.
Kontraktstyper innan escritura
Innan du står hos notarius går du genom 1–2 förkontrakt:
- Contrato de reserva — kort dokument med liten deposition (€3 000–€10 000) som tar bostaden av marknaden i 14–30 dagar medan du gör due diligence. Vid problem kan du dra dig ur och få depositionen tillbaka.
- Contrato de arras — det huvudsakliga förkontraktet med 10 procents handpenning. Tre varianter:
- Arras penitenciales (vanligast) — om du drar dig ur förlorar du handpenningen; om säljaren drar sig ur ska han betala dubbelt tillbaka.
- Arras confirmatorias — ingen part kan dra sig ur utan grund; rättslig tvist möjlig.
- Arras penales — bestämda sanktioner för avtalsbrott utan att ge rätt till hävning.
- Promesa de venta / contrato de compraventa privado — privat köpekontrakt utan notariell form. Ovanligare; används vid komplexa affärer eller långa byggprojekt.
Vanliga juridiska fallgropar
- Olagliga tillbyggnader — pool, garage eller rum som byggts utan tillstånd. Cirka 5–10 % av spanska bostäder har detta. Regularisering kan kosta €30 000–€100 000.
- Osynliga inteckningar — inteckningar från tidigare bolån som inte lösts. Banken kan kräva betalning av nya ägaren om inte korrekt avhandlat.
- Comunidad-skulder — säljarens utestående comunidad-skulder följer bostaden upp till 3 år tillbaka.
- Mark utan rätt klassning — vissa fincor är byggda på jordbruksmark utan omklassning. Kommunen kan kräva rivning.
- Fel ägarförhållande — bostaden står registrerad på ett bolag eller en avliden person, vilket komplicerar överlåtelse.