Köpa fastighet i Spanien 2025: En komplett guide

Under de senaste 20 åren har många svenskar valt att köpa fastighet i Spanien. Att köpa fastighet i Spanien kan vara en väldigt tidskrävande och komplicerad process om du inte vet var du ska börja. Det finns många lagar och regler att ta hänsyn till vid köp av fastighet i Spanien. I den här artikeln guidar vi dig genom processen att köpa bostad i Spanien. Samtidigt gör vi dig också uppmärksam på vilka möjligheter och fallgropar som finns för dig som funderar på köp av fastighet i Spanien.

Välj en egen mäklare

Det finns många olika lagar och regler som berör köp av bostad i Spanien, så i de flesta fall är det klokt att anlita en fastighetsmäklare som är bosatt i Spanien och kunnig om området där du vill köpa. Mäklaren eller mäklarfirman kan spara dig enormt med tid och inte minst pengar. Det finns många fallgropar man lätt kan hamna i när man ska köpa bostad i ett land där allt sker på ett annat språk.

När du ska välja fastighetsmäklare är det viktigt att känna till att, till skillnad från i Sverige, krävs ingen formell utbildning för att bli mäklare i Spanien. Fastighetsmäklare är ingen skyddad titel i Spanien. Vem som helst kan starta en mäklarbyrå där – det krävs ingen licens eller auktorisation så som i Sverige. Vid köp av fastighet i Spanien är det säljaren som betalar provision till mäklaren. Det betyder att du som köpare kan välja vilken mäklare som helst att hjälpa dig med att ordna visningar på de objekt du är intresserad av. Det kan vara klokt att kolla referenser och recensioner av den mäklare du väljer att anlita för att hjälpa dig med köpet.

Spanska bostadsportaler

Många letar efter bostäder till salu i Spanien via annonssajter – antingen svenska som Blocket (kategori Utland) och Hemnet Utland, eller spanska portaler som Idealista.com, Fotocasa.es och liknande. Om du har sökt via dessa portaler ett tag kan du upptäcka att vissa bostäder ligger ute flera gånger hos olika mäklare. Anledningen är att många spanska säljare av lägenheter och hus väljer att anlita flera mäklare samtidigt för att sälja sin bostad. Detta kan skapa en hel del förvirring med flera kockar inblandade.

Olika info för samma bostad

Letar du noggrant är det inte ovanligt att hitta exakt samma bostad listad med olika information i annonserna. Ibland kan samma fastighet ligga ute med olika pris, boyta, läge, våningsplan m.m. Som köpare kan det vara svårt att veta vad som faktiskt stämmer om bostaden du hittat online. Här kan det vara till stor hjälp att vara i kontakt med en lokal mäklare som kan ta reda på vilken information som är korrekt om objektet. De flesta spanska mäklare är anslutna till gemensamma nätverk och databaser, vilket gör att de kan kontrollera fakta om bostaden åt dig. De kan också boka in visningar åt dig på dessa objekt.

Läge på kartan

Objekt på bostadsportalerna kan även vara utplacerade ganska fel på kartan. Om du letar bostad i ett specifikt område i Spanien märker du detta ganska snabbt. En mäklare kan hjälpa dig ta reda på var bostaden faktiskt ligger om kartpositionen i annonsen verkar felaktig. Mäklaren kan också hjälpa till att hitta bostäder i ett visst bostadsområde eller samfällighet om du har ett favoritområde.

Tips: Hittar du en bostad du är intresserad av kan du kopiera länken till annonsen och klistra in den i detta formulär. Då kan mäklarna som kontaktar dig undersöka om den aktuella bostaden faktiskt är till salu, samt kontrollera att allt med bostaden är så som det framställs i annonsen. Samtidigt kan de enkelt boka in en visning åt dig, helt kostnadsfritt.

Vad bör man tänka på kring finansiering när man planerar att köpa fastighet i Spanien?

Om man vill köpa fastighet i Spanien finns det flera sätt att finansiera köpet. Utländska köpare kan ta lån i spanska banker. Väljer man att ansöka om lån i en spansk bank kan man låna upp till cirka 70% av köpesumman. Det är viktigt att tänka på att utöver kontantinsatsen måste man ha kapital till kringkostnader på ca 10–15% av priset. Dessa kostnader ingår inte i de 70% man kan låna. För att enklare få lån i en spansk bank kan man använda sig av svenska låneförmedlare som samarbetar med banker i Spanien. Vissa spanska banker har också personal som talar flera språk, ibland även skandinaviska.

Om du inte vill vända dig direkt till spanska banker kan du höra med din svenska bank om de erbjuder utlandslån. Till exempel har Swedbank och Handelsbanken utlåningslösningar för köp i Spanien via sina internationella avdelningar (oftast för Private Banking-kunder). Tänk på att svenska banker inte kan ta pant i en spansk fastighet. Det innebär att om du vill låna i en svensk bank för att finansiera bostaden i Spanien, behöver lånet säkras med din bostad i Sverige. Ett alternativ är alltså att refinansiera ditt bolån på en bostad du äger i Sverige – förutsatt att du har tillräckligt med eget kapital i din svenska bostad.

Att tänka på vid refinansiering i Sverige

Om du belånar din svenska bostad för att köpa i Spanien, kontrollera att din belåningsgrad i Sverige inte överstiger 50–70% efter refinansieringen. Överstiger ditt totala bolån 50% av bostadens värde omfattas du av amorteringskrav (minst 1% per år, och över 70% minst 2% per år). Eftersom svenska banker inte kan ta säkerhet i den spanska bostaden kan du alltså inte räkna med amorteringsfrihet på det utökade lånet hemma i Sverige om belåningen blir hög.

Kostnader vid köp av fastighet i Spanien

Köper du bostad i Spanien är kostnaderna betydligt högre än vad de är i Sverige. I Sverige betalar köparen cirka 1,5% i stämpelskatt (lagfart) vid ett köp, medan i Spanien tillkommer skatter och avgifter på omkring 10–13% av priset vid köp av begagnad bostad, och cirka 13% vid köp av nyproduktion. Kostnaderna vid köp varierar visserligen något mellan olika delar av Spanien, men är generellt höga överallt jämfört med Sverige.

Valutaväxling: Om du i processen med att köpa bostad i Spanien behöver överföra mer än 100 000 EUR från Sverige till Spanien kan du spara mycket pengar genom att använda en valutamäklare (specialiserat valutaväxlingsföretag). De kan konvertera pengarna åt dig i Sverige så att när du skickar pengarna till Spanien så skickas de redan som euro. För att kunna använda en valutamäklare behöver beloppet vanligtvis överstiga ett visst tröskelvärde (till exempel 100 000 EUR) och du måste också ordna ett eurokonto i din bank för att genomföra överföringen.

Kalkylator för kostnader

Vi har tagit fram en kalkylator som använder aktuella skattesatser i olika spanska regioner, och som tar hänsyn till om det är en begagnad bostad eller nyproduktion. Kalkylatorn ger en uppskattning av vad det kommer att kosta att köpa fastighet i Spanien.

Kolla in vår kalkylator: HÄR!

Köpprocessen: Från letande till tillträde

Hitta en bostad och kontakta mäklare

Ett bra första steg är att ta reda på hur stor budget du har. Det är också klokt att bestämma vilket område i Spanien du vill köpa fastighet i Spanien i. Om du använder vårt formulär kan vi snabbt sätta dig i kontakt med flera mäklare som talar skandinaviska – helt kostnadsfritt för dig!

En anledning att det kan vara bra att få kontakt med flera olika mäklare när man planerar att köpa i Spanien är att mäklarna tjänar mer på objekt där de är både säljarens och köparens mäklare. Därför kan det vara en fördel att få bostadstips från flera håll. Då vet du att du inte bara får information om bostäder som en enskild mäklare själv har exklusivitet på.

Din mäklare kan hjälpa dig att boka visningar på de lägenheter eller hus du tycker verkar intressanta. När du har hittat en bostad du gillar kan ni tillsammans med mäklaren förhandla fram ett bud som du vill ge. Budet kan läggas när som helst – det förekommer inte budgivning på samma sätt som hemma i Sverige. Säljaren står fritt att acceptera eller förkasta budet, eller komma med ett motbud.

Reservación (bokning av objekt)

När köpare och säljare blir överens om priset, reserverar man bostaden. Det sker genom att köparen betalar ett reservationsbelopp på cirka 6 000 EUR. När detta är betalat tas bostaden bort från marknaden och slutar visas för andra spekulanter. Reservationsavgiften betalas normalt in hos en notarie (notario), vilka har kontor över hela Spanien.

Advokathjälp

Nu rekommenderas det att man anlitar en advokat. Seriösa fastighetsmäklare i Spanien kan ofta rekommendera advokater de litar på och har arbetat med tidigare. Anledningen till att det är klokt att ha en advokat vid köp av bostad i Spanien är att de flesta dokument man hanterar under köpprocessen är på spanska. Advokaten kan översätta och förklara dessa för dig. Advokaten kan också hjälpa till med att exempelvis byta över el- och vattenabonnemang till ditt namn efter köpet. Vanligtvis ger man advokaten fullmakt (poder) att agera å ens vägnar, så att hen kan åka runt och ordna allt praktiskt utan att du själv måste vara på plats i Spanien hela tiden. Det finns flera advokater i Spanien som talar svenska.

Advokaten genomför därefter en due diligence (grundlig kontroll) för att säkerställa att allt stämmer med bostaden. Advokaten kontrollerar bland annat att de som säljer verkligen är ägare till bostaden. Hen kollar också att det inte finns några inteckningar, skulder eller obetalda avgifter kopplade till fastigheten, samt att bostaden är lagligen registrerad och godkänd av myndigheterna. Om du inte redan har gjort det vid det här laget, kommer advokaten även att hjälpa dig ordna ett NIE-nummer (spanskt skattenummer för utlänningar) och att öppna ett spanskt bankkonto, vilka båda behövs för att genomföra köpet.

Observera: Om du – baserat på vad som upptäcks under due diligence – skulle välja att dra dig ur köpet av bostaden, får du tillbaka de 6 000 EUR som du betalat i reservationsavgift.

Privat köpekontrakt

Nästa steg är att advokaten upprättar ett privat köpekontrakt (contrato privado de compraventa). När detta kontrakt undertecknas av både köpare och säljare betalar du vanligen ytterligare 10% av köpesumman (minus redan erlagd reservationsavgift om den ska räknas av). Detta fungerar som handpenning för bostaden.

Det är viktigt att känna till att om du som köpare drar dig ur efter att detta kontrakt är signerat men innan tillträdet, så förlorar du din handpenning på 10%. Om istället säljaren drar sig ur efter kontraktsskrivningen, ska du få tillbaka din handpenning plus ytterligare 10% av köpeskillingen i ersättning. I praktiken krävs det dock oftast rättsliga åtgärder för att få ut dessa extra 10% från säljaren vid ett sådant kontraktsbrott.

Tillträde (overtakelse)

På det avtalade datumet för tillträde (slutförandet av köpet) betalar du in resterande köpeskilling. Därefter äger du bostaden – du får då nycklarna och en copia simple (enkelt utdrag/kopia av det nya lagfartsbeviset) från notarien som bevis på att du är ny ägare.

Efter att du har fått tillträde till bostaden i Spanien tar det cirka 3–6 månader innan du får det officiella lagfartsbeviset (Escritura Pública) i original. Detta dokument brukar din advokat ordna och överlämna till dig när det är färdigt registrerat.

Andra saker att tänka på när du ska köpa fastighet i Spanien

I Spanien är det betydligt vanligare än i Sverige att bostäder säljs möblerade. Om du inte vill ha möblerna som finns i bostaden vid köpet bör du säga till om detta i god tid. På så sätt slipper du starta ditt bostadsäventyr i Spanien med att forsla ut gamla möbler som du inte vill ha.

Det är även klokt att göra lite research om vilka återkommande kostnader som tillkommer efter köpet. En del löpande kostnader får man räkna med, till exempel:

• Föreningsavgift (samfällighetsavgift): Avgift till bostadsföreningen/samfälligheten (om det är lägenhet eller radhus i en urbanisation). Beloppet beror på vilka gemensamma faciliteter och hur stora gemensamma ytor som finns. (Om du köper en fristående villa utan gemensam förening slipper du förstås denna kostnad.)
  
• El och vatten: Kostnader för el och vatten baseras på din förbrukning och vilka abonnemang du har. Elpriset är generellt högre i Spanien än i Sverige.
  
• Försäkring: Det är obligatoriskt med försäkring om bostaden ingår i en förening (motsvarar svensk hemförsäkring med ansvarsförsäkring). Du kan välja att teckna försäkring i ett spanskt eller svenskt bolag. Svenska försäkringsbolag kan vara något dyrare per månad, men det kan å andra sidan vara enklare att hantera eventuella ärenden på svenska om något skulle inträffa.
  
• Kommunal fastighetsskatt (IBI): Detta är en årlig kommunal skatt som liknar svensk fastighetsavgift. Beloppet varierar beroende på kommun och bostadens taxeringsvärde.
  
• Förmögenhetsskatt: I de flesta regioner i Spanien måste icke-residenta ägare betala en årlig förmögenhetsskatt på nettoförmögenhet (inklusive värdet på bostaden) över ett visst belopp. Det finns dock regioner som avskaffat denna skatt helt (t.ex. Madrid, Andalusien m.fl.).
  
• Inkomstskatt för icke-resident (Modelo 210): Detta är en schablonskatt som icke-residenta ägare måste betala årligen för de dagar bostaden inte har varit uthyrd under året. Skatten baseras på bostadens värde (1,1–2% av taxeringsvärdet tas som fiktiv intäkt, beskattad med 19% skatt för EU-medborgare).
  
• Övriga kostnader: Andra löpande utgifter kan tillkomma beroende på dina behov, t.ex. TV-paket, internetabonnemang, larm och säkerhetstjänster, pool- och trädgårdsskötsel, etc. Man bör även räkna med underhållskostnader – om du hyr ut bostaden kan saker gå sönder och behöva repareras eller bytas ut.
  

Hur är reglerna för att hyra ut bostad i Spanien?

Allt fler föreningar och områden (urbanisationer) i Spanien inför förbud mot korttidsuthyrning. Det vill säga, i vissa samfälligheter får man bara hyra ut sin bostad om hyresperioden är minst 1, 2 eller 3 månader eller längre – uthyrning per vecka eller natt förbjuds. Om du planerar att hyra ut din bostad korta perioder under högsäsong bör du därför höra med mäklaren om vad som gäller i det område du köper.

Ett tips är att be att få se eventuella kallelser till årsstämman i föreningen/urbanisationen, för att se om uthyrningsregler är ett ämne som diskuterats eller ska tas upp. Reglerna är nämligen utformade så att om du skaffar en licens för korttidsuthyrning innan ett eventuellt förbud införs i området, så kommer du att ha rätt att fortsätta hyra ut korta perioder så länge du äger bostaden (licensen följer med dig som befintlig ägare).

Hur stor kontantinsats behöver man för att köpa fastighet i Spanien?

Spanska banker kräver oftast cirka 30% i egen insats (kontantinsats). Utöver detta måste du ha kapital så att det räcker till köpekostnaderna (beräkna ungefär 10–15% av bostadens pris). Exakt belopp varierar från region till region och beroende på om det är en begagnad bostad eller nyproduktion.

Kostnader vid köp av begagnad bostad inkluderar vanligtvis:

• Överföringsskatt (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Regional överlåtelseskatt, vanligtvis 8–10% av priset (beroende på region).
  
• Advokatkostnader: Arvode till din juridiska ombud/advokat som hjälper dig genomföra köpet (ofta ca 1% av priset).
  
• Notarieavgift: Kostnad för notariens tjänster vid köpeavtalets undertecknande (ca 0,5–1% av priset).
  
• Registreringsavgift: Avgift för registrering av lagfarten i det spanska fastighetsregistret (ca 0,5% av priset).
  

Vid köp av nyproduktion tillkommer istället vanligtvis:

• Advokatkostnader (samma som ovan).
  
• Stämpelskatt (AJD): En dokumentavgift på cirka 1–1,5% av priset vid nyköp.
  
• Moms (IVA): Moms på nyproducerade bostäder, för närvarande 10% av priset.
  

(Observera att procentsatserna ovan kan variera något mellan olika regioner.)

Se kalkylatorn här för beräkningar: Kalkylator för kostnader vid köp av fastighet i Spanien

Vad kostar det att äga en lägenhet i Spanien?

När man äger en lägenhet i Spanien tillkommer en del löpande kostnader. Här är några av de vanligaste utgifterna och avgifterna att räkna med som bostadsägare i Spanien:

• Föreningsavgift: De flesta urbanisationer (bostadsområden med gemensamma ytor) har en månadsavgift till föreningen/samfälligheten. Denna avgift går oftast till skötsel av gemensamma områden, pool, trädgård, säkerhet (vaktbolag) etc. Kostnaden beror på hur mycket faciliteter området har och på hur många bostäder som delar på kostnaden. (Bor du i en fristående villa utanför en förening har du förstås ingen sådan avgift.)
  
• El: Elpriset är högre i Spanien än i Sverige. Kostnaden för el beror på din förbrukning och elavtalet du har. Tänk på att elräkningen kan bli betydligt högre under sommarmånaderna om du använder luftkonditionering flitigt.
  
• Larm: Det kan vara klokt att ha ett hemlarm. Ett larm med utryckningstjänst kostar omkring 50 EUR per månad i Spanien.
  
• Försäkring: Hemförsäkring är ett måste. Du kan välja en spansk försäkring eller teckna via ett svenskt försäkringsbolag som erbjuder försäkring för utlandsboende. Svenska bolag tar oftast lite mer per månad, men det kan vara enklare att hantera eventuella skador med svensktalande kundservice.
  
• Internet: De flesta som köper bostad i Spanien vill skaffa bredband. Ett bra internetabonnemang kostar från cirka 20 EUR per månad. Bindningstiderna kan vara längre än 12 månader – det är inte ovanligt med 18 eller 24 månaders bindningstid hos spanska operatörer.
  
• TV: Kostnaden beror på om du vill ha internationella tv-kanaler eller svenska kanaler. Om du enbart vill se svenska kanaler kan många använda de streamingabonnemang de redan har hemma (t.ex. via en Apple TV eller liknande uppkopplad till tv:n). För spanska eller internationella kanalpaket kan du teckna abonnemang lokalt, priserna varierar beroende på utbud.
  
• Förmögenhetsskatt: I de flesta spanska regioner betalar man förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) om ens totala tillgångar i Spanien överstiger ett visst värde. Vissa regioner har dock avskaffat denna skatt helt de senaste åren (t.ex. region Madrid och Andalusien). Kontrollera vad som gäller i den region där du köper.
  
• Modelo 210 (schablonskatt): Detta är den årliga inkomstskatt som icke-residenta måste betala för sitt spanska boende. Man betalar en liten summa i skatt per dag bostaden inte har varit uthyrd under året (det vill säga en skatt på eget nyttjande). Skatten deklareras med blankett Modelo 210 en gång per år.
  
• Advokat-/förvaltningskostnader: Om du inte vill sköta allt pappersarbete själv anlitar du med fördel en advokat eller gestor som hjälper dig med deklarationer och betalningar. De flesta utlandsägare låter t.ex. en advokat sköta inlämningen av Modelo 210 varje år och betalar för den tjänsten.
  

Förhoppningsvis har du nu bättre koll på vad det innebär att köpa fastighet i Spanien. Lycka till med ditt köp!