Visning av bostad i Spanien: 30 frågor du måste ställa (2026)

En bostadsvisning i Spanien är inte detsamma som i Sverige, och du betalar priset om du inte ställer rätt frågor. På en marknad där populära bostäder längs Costa Blanca och Mallorca säljs på dagar 2026 är det lätt att låta intrycken ta över. Dessa 30 frågorna, fördelade på tre faser, säkerställer att du vet vad du faktiskt köper innan du lägger bud eller betalar reservationsavgift.

Fas 1: Tio frågor du förbereder hemifrån

De tio frågorna i fas 1 skickar du till mäklaren via mejl senast tre dagar före planerad visning. Svar ska komma skriftligt, gärna med bilagor. Utan svar på minst sju av tio bör du skjuta upp visningen. Frågorna handlar om juridiskt ägande, inteckningar och kommunala avgifter, och tar 30 minuter att besvara för en mäklare som har ordning på pappren. Undvikande svar är i sig information.

1. Är bostaden registrerad i fastighetsregistret på säljarens namn?

Det spanska fastighetsregistret Registro de la Propiedad visar vem som faktiskt äger bostaden. Mäklaren ska skicka dig ett utdrag (nota simple) som inte är äldre än 14 dagar. Saknas detta vet du inte vem du köper från, och försäljningen kan visa sig ogiltig.

2. Finns inteckningar, belastningar eller utmätning på fastigheten?

Nota simple visar alla registrerade belastningar. Bankinteckning från säljarens köp släcks normalt vid försäljning, men utmätning (embargo) och nyttjanderätter (usufructo) följer fastigheten till ny ägare. Be mäklaren kommentera explicit på varje punkt i dokumentet — inte bara säga att "allt är i ordning".

3. Har bygget giltig boendetillstånd?

Cédula de habitabilidad är kommunens bekräftelse på att bygget är lagligt att bo i. Utan giltigt tillstånd kan du inte teckna el- och vattenkontrakt på ditt namn. Dokumentet har begränsad giltighet och måste förnyas efter 10–25 år beroende på region och kommun.

4. Är alla tillbyggnader, terrasser och pooler lagligt registrerade?

Spanien har miljoner olovliga tillbyggnader. Solarium, extra badrum, garageombyggnad och pool som inte är bygglovsanmälda kan krävas rivna. Be mäklaren visa licencia de obra för alla konstruktioner som uppförts efter det ursprungliga bygget, och jämför mot det som syns på visningen.

5. Vad är IBI-beloppet för 2025, och är det betalt?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den kommunala fastighetsskatten, typiskt 300–1 500 € per år beroende på belägenhet och katastralvärde. Restanser från de senaste fyra åren övertas automatiskt av köparen vid överlåtelse. Be om kvitto på senaste betalningen som dokumentation.

6. Har säljaren restanser i samfälligheten?

Obetalda samfällighetsavgifter till comunidad de propietarios övertas av ny ägare vid överlåtelse. Be mäklaren visa skriftligt intyg från samfällighetens administratör (administrador de fincas) om att säljaren är à jour med alla ordinarie och extraordinära avgifter.

7. Finns beslutade extraordinära avgifter (derramas) i samfälligheten?

Samfälligheter beslutar regelbundet extraordinära avgifter för hissbyte, fasadrenovering eller takarbeten. Dessa kan löpa från 2 000 € till över 20 000 € per lägenhet. Be om protokoll från de tre senaste årsmötena för att avslöja vad som beslutats men ännu inte fakturerats.

8. Vad är den månatliga samfällighetsavgiften?

Ordinarie samfällighetsavgifter varierar enormt — från 50 €/månad i enkla urbanisationer till 600 €/månad i lyxiga komplex med pool, vakthållning och receptionstjänst. Kontrollera att beloppet ligger inom det du budgeterat i översikten över löpande ägarkostnader.

9. Finns planerade detaljplaneändringar eller vägbyggen i närheten?

Frågan skickar du till kommunens planavdelning, inte bara till mäklaren. I många tillväxtregioner längs kusten planeras nya vägar och urbana utvidgningar som kan ge buller, försämrad utsikt eller ökad trafik. Kommunens Plan General de Ordenación Urbana är offentligt tillgänglig.

10. Stämmer annonserad area med fastighetsregistrets uppgifter?

Många spanska fastigheter annonseras med "marknadsarea" som inkluderar terrass, garage och gemensamma utrymmen istället för registrerad boyta. Be mäklaren ange arean enligt nota simple. Avvikelser på 15–25 procent är inte ovanliga och kan påverka bankens värdering och framtida försäljning.

Fas 2: Tio frågor du ställer på visningen

Under visningen sker två saker parallellt: mäklaren berättar sin historia om bostaden, och du använder ögonen och öronen till att avslöja det som inte nämns i annonsen. De tio frågorna här är inte juridiska — de är praktiska. De handlar om byggets fysiska skick, vardagsanvändning och grannförhållanden, och du ställer dem direkt på plats medan du är i rummet.

11. Vilket väderstreck vetter de viktigaste rummen mot?

I Spanien är söderläge normalt det dyraste eftersom det fångar vinterljus. Men för sommarbruk kan full sol på eftermiddagen göra terrassen obeboelig utan markis. Fråga konkret vilket väderstreck terrassen vetter mot, och när på dagen det är direkt sol.

12. Finns synliga tecken på fukt, mögel eller saltskador?

Titta särskilt efter missfärgningar under fönster, längs källarvägg och i hörn på badrum. Saltskador (vit pulveraktig beläggning) nära fasad är tecken på fuktinträngning. Be att få öppna alla inbyggda skåp och kontrollera väggen bakom. Fukt är det dyraste felet att upptäcka efter inflyttning.

13. Hur gammalt är VVS-systemet?

Fråga efter installationsår för varmvattenberedare eller solvärme, avloppsrör och elsystemet. VVS äldre än 20 år närmar sig totalt utbyte. Kostnaden varierar från 3 000 till över 15 000 € beroende på bostadens storlek, och inkluderas sällan i budgeten av svenska förstagångsköpare i Spanien.

14. Finns tillgång till fiber eller stabilt internet?

För svenska köpare som vill arbeta digitalt från Spanien är detta ingen trivial fråga. Fråga om leverantör och faktisk hastighet, och om fiber är dragen in i bygget. I rurala områden och äldre urbanisationer kan du fortfarande ha bara 20 Mbit/s via koppar, vilket inte räcker för videokonferenser.

15. Är parkeringsplatsen inkluderad i köpeskillingen?

I Spanien är garage och parkeringsplats ofta separat tinglysta som egen fastighet med eget referensnummer i fastighetsregistret. Kontrollera om "parkering" i annonsen är en privat plats med eget skjøte, eller bara rätt att använda gemensamt utrymme. Skillnaden är juridiskt och praktiskt väsentlig — särskilt vid framtida försäljning.

16. Vad ingår av möbler och vitvaror?

Många konflikter uppstår för att det inte är skriftligen avklarat vad som följer med bostaden. Köksfläkt, inbyggd kyl/frys, trädgårdsmöbler och utomhusbelysning som var där på visningsdagen är inte automatiskt inkluderat. Kräv en skriftlig inventarielista som bilaga till kontraktet.

17. I vilket skick är de gemensamma utrymmena?

Ta en runda i de gemensamma utrymmena efter visningen och kontrollera skicket på pool, trädgård, garage och trapphus. Dåligt underhållna gemensamma utrymmen indikerar antingen svagt samfällighetsstyre eller att samfälligheten saknar medel till försvarlig drift. Båda ger merarbete som ägare.

18. Pågår byggarbete på grannfastigheter?

Fråga mäklaren direkt, och se dig omkring från terrassen eller balkongen. Utsikten du betalar för kan ha 2–3 år kvar. Be mäklaren visa kommunens detaljplan för kvarteret, eller sök själv via kommunens digitala planarkiv.

19. Vad är typisk månatlig el- och vattenkostnad?

Be om kopior av de senaste 12 månadernas el- och vattenräkningar. Många bostäder är inte isolerade för vinter, och uppvärmning kan kosta 200–500 € per månad i kallare perioder längs kusten. Sommarklimat kombinerat med klimatanläggning ger motsvarande summor för kylning.

20. Hur långt är det till närmaste vårdcentral och sjukhus?

Frågan är särskilt viktig för äldre köpare eller den som planerar långa vistelser. I glest bebyggda urbanisationer kan närmaste offentliga sjukhus ligga 40–60 minuter bort. Se vår guide för pensionärer som köper i Spanien för mer om vårdtillgång vid långtidsvistelse.

Fas 3: Tio uppföljningsfrågor i efterhand

Fas 3 utför du i dagarna efter visningen, medan intrycken är färska. Vissa svar hämtar du från offentliga register, andra från grannarna du mötte under besöket. Dessa frågor utgör grunden för vad advokaten behöver i due diligence-processen fram till escritura. Frågorna är ditt förhandlingsmaterial.

21. Vad visar nota simple som hämtats direkt från registret?

Lita inte enbart på mäklarens version. Hämta nota simple själv via det officiella fastighetsregistret (Registradores). Det kostar runt 10 €, tar 1–2 dagar och ger dig en oberoende bekräftelse på ägarskap och alla tinglysta belastningar — utan att mäklaren varit inblandad.

22. Finns pågående grannkonflikter registrerade hos kommunen?

Kommunen för register över grannkonflikter som dragits till medling eller beslut. En bra advokat kontrollerar detta som del av due diligence, men du kan redan fråga grannarna du mötte på visningen om de känner till konflikter i samfälligheten eller med angränsande fastigheter.

23. Vad är energibetyget, och är det giltigt?

Certificado de Eficiencia Energética (CEE) är obligatoriskt vid försäljning och uthyrning i Spanien. Energibetyg F eller G betyder dålig isolering och höga elkostnader. Certifikatet är giltigt i tio år, och ett föråldrat certifikat kan blockera försäljningen tills nytt har inhämtats.

24. Stämmer area i catastro med annonserad storlek?

Hämta byggnadsdata från kommunens catastro (matrikel) och jämför med nota simple och annonserad area. Tre olika tal är vanligt. Den registrerade arean i catastro ligger till grund för IBI-beräkning och bankens belåningsgrad — det är det juridiskt relevanta måttet.

25. Vad säger grannarna om samfällighetens skötsel?

Grannarna är din mest tillförlitliga källa till information om samfällighetens funktion. Fråga om kommunikationen från styrelsen är god, om avgifterna varit stabila senaste tre åren, och om det finns kända konflikter mellan ägare. Dåligt samfällighetsstyre är en av de vanligaste klagomålen från svenska köpare efter inflyttning.

26. Finns befintlig turistlicens, och är den överlåtbar?

Många spanska regioner har fryst utfärdande av nya turistlicenser. Köper du en bostad med befintlig licens är den gärna överlåtbar vid köp, men det kräver ansökan till kommunen. Utan licens kan du inte lagligt hyra ut till turister korttidsvis. Mer i vår guide om uthyrning i Spanien.

27. Har kommunen beslutat om föreläggande, rivning eller omplanering?

Kommunalt arkiv visar om det är registrerat föreläggande om åtgärdande av olovliga arbeten eller om fastigheten är varslad om rivning. Advokaten hämtar detta som del av due diligence, men du kan kontakta kommunens kontor för stadsplanering (oficina de información urbanística) direkt.

28. Vad är faktiska försäljningspriser för motsvarande bostäder senaste två åren?

Jämför annonserat pris mot faktiska försäljningsdata från INE (spanska statistikbyrån) eller Idealista. Idealista publicerar genomsnittspriser per m² per postnummer. Kunskap om marknadsnivå är grunden för all prisförhandling och ger dig konkret argumentation.

29. Finns tinglyst förköpsrätt på fastigheten?

I vissa äldre flerfamiljshus och offentligt reglerade bostäder kan det finnas tinglyst förköpsrätt för grannar eller kommunen. Advokaten kontrollerar nota simple för detta, men det är värt att ställa frågan explicit till mäklaren redan i fas 1 för att undvika överraskningar nära signering.

30. Vad är mäklarens provisionsavtal, och vem betalar?

I Spanien är mäklarprovisionen typiskt 3–5 procent av köpeskillingen, och det är vanligen säljaren som betalar. Men i vissa fall är det avtalat att köparen betalar halva, eller att en del övervältras indirekt via priset. Avklara detta skriftligt innan du lägger bud — inte efter.

Frågor svenska mäklare aldrig skulle ställa

De flesta svenska köpare anlitar en svensktalande mäklare i Spanien, vilket är en fördel för kommunikationen. Men svenska mäklare är skolade i en tradition där säljaren har stark upplysningsplikt och köparen kan utgå från det mesta. Den spanska traditionen är annorlunda: köparen förväntas undersöka aktivt.

Resultat: svenska mäklare frågar sällan om saker de antar att köparen redan känner till. Vi ser regelbundet att dessa sex punkter går obesvarade i transaktioner där svenskar slutar med problem efter tillträde:

• Extraordinära avgifter (derramas) i samfälligheten. Svensk mäklare antar att köparen vet att dessa existerar — det gör de sällan. Ett årsmötesprotokoll där 80 000 € till fasadputs har beslutats men ännu inte fakturerats är din framtida räkning.
• Tillbyggnader utan bygglov. Det extra vardagsrummet eller solterrassen som byggdes 1994 är inte nödvändigtvis godkänt. Det kan krävas rivet, och du kan inte sälja vidare utan att åtgärda det.
• Hyreskontrakt under löpande tid. Köper du en bostad där en hyresgäst bor på långtidskontrakt övertar du kontraktsförhållandet. Spansk hyreslagstiftning är stark på hyresgästens sida, och du kan inte säga upp utan en lång juridisk process.
• NIE och skattetekniska komplikationer vid säljarens sida. Är säljaren utländsk medborgare kan skatteförhållanden förskjuta closingen. Mer om vad spansk advokat gör för svenska köpare, inklusive hantering av 3-procentsinnehållet (retención) vid försäljning.
• Antal aktiva intressenter just nu. Är det tre andra svenska köpare som sett samma bostad senaste 14 dagarna? Det är relevant för om du måste agera snabbt. Är det en bostad som stått osåld i nio månader? Det är relevant för prisförhandlingen. Mäklaren säger det inte utan att du frågar.
• Vem som faktiskt fattar beslutet på säljarsidan. Ägs bostaden av ett gift par, ett bolag, ett dödsbo eller en samlare med minderåriga arvingar? Alla dessa situationer kräver olika fullmakter och tillstånd. Avklara det tidigt för att undvika försening nära escritura.

Så använder du svaren

Svaren från alla tre faser ger dig två saker: en realistisk bild av vad du faktiskt köper, och konkret förhandlings­material. Många spanska köp avslutas med prisreduktion på 3–8 procent för att köparen avslöjat pågående derramas, restanser eller juridiska belastningar.

Lägg fynden i ett mejl till advokaten med tydliga frågor om varje punkt. Läs den kompletta köpguiden för Spanien för alla steg från första visning till nyckelöverlämning.

Vanliga fallgropar på visning i Spanien

1. Bokar visning utan att skickat frågor i förväg

Utan svar på fas 1-frågorna använder du visningen till att bekräfta att bostaden är vacker — inte till att avslöja juridiska problem. Du upptäcker problemet vid nästa visning eller vid advokatens due diligence, och då har gärna en annan köpare redan reserverat.

2. Litar enbart på mäklarens översättning av dokument

Mäklaren har ekonomiskt intresse av att slutföra affären — och kan därför sammanfatta dokument optimistiskt. För kritiska juridiska dokument (nota simple, kontrakt, samfällighetsstadgar): kräv översättning från oberoende auktoriserad översättare (traductor jurado) eller låt din advokat tolka.

3. Glömmer fråga om pågående underhållsarbeten

Att lyfta luren och ringa samfällighetens administratör (numret står i protokollen) tar 5 minuter och kan avslöja en 20 000-eurosdroma som mäklaren "glömde" nämna. Låt advokaten göra detta som standard i due diligence.

4. Underskattar vinterförhållandena

Många besöker Spanien i sommarmånaderna och underskattar hur kallt det kan bli i januari–februari. Costa Blancas vintrar har 12–14 °C på dagarna och 4–8 °C på natten — utan central värme i äldre bostäder kan det bli kyligare än någon räknat med. Fråga om uppvärmning, isolering och vinterelräkningar.

5. Tar inte tre olika mätvärden för area

Annonserad area, nota simple-area och catastro-area kan vara tre olika tal. Be om alla tre. När de inte stämmer ska mäklaren förklara varför — och du har en förhandlingspunkt om avvikelsen är till säljarens fördel.

Vad händer efter visningen?

När fas 3-svaren är inhämtade och kategoriserade enligt tabellen ovan, är nästa steg en kontaktad advokat. Advokaten gör formell due diligence på de röda flaggorna, förhandlar bort de gula i kontrakts­formuleringen, och skriver utkast till contrato de arras (privatkontrakt) som sedan signeras med 10 procent handpenning.

Tidsmässigt: 4–6 veckor från första visning till privatkontrakt är vanligt, ytterligare 4–6 veckor från privatkontrakt till escritura hos notarien. Räkna med totalt 8–12 veckor från visning till nyckel.

En spansk bostadsvisning är inte en uppgift utan en process. Den börjar två veckor innan du reser med tio mejlfrågor till mäklaren, fortsätter med tio observationer på plats, och avslutas med tio uppföljningar i offentliga register de följande dagarna. Den som kör genom alla 30 sparar i snitt 3–8 procent av köpeskillingen — på en bostad för 350 000 € är det 10 500–28 000 €. Det är dubbelt så mycket som advokat- och mäklararvodet tillsammans.